[案情介绍]

陈某与王某系婆媳关系，A市B镇人。双方因分家对宅基地使用权归属产生争议，争议的宅基地位于某镇东街，是婆婆陈某于1973年用解放后长期使用的宅基地与邻居廖某交换所得，当时，陈某的长子邢某（现已故），是主要的持家人。交换土地后，邢某在交换后的宅基地北边盖房，陈某在该地的南边盖房，均为4米宽，界址清楚。双方在各自的宅基地和房屋居住、使用，至今已达26年之久。1975年邢某与王某结婚，婚后二人一直居住使用邢某所盖的一间瓦房。1980年邢某与陈某分家，大队划给邢某约300平方米的宅基地用于新建住宅，但邢某因当时生活困难，直至1993年邢某夫妇才建起新房。新房建成后，邢某仍住在原来的瓦房并做些小生意。1990年，邢某以陈某长子的身份向A市土地管理局提出两间瓦房及宅基地的确权申请，但未获批准。2000年陈某将旧房拆除欲建新房，但遭到王某以该房屋及宅基地均是其丈夫邢某（1999年去世）遗留为由阻拦，双方发生争执，经马岭居委会调解未果。陈某遂诉至法院，要求确认自己对房屋和宅基地的权利，排除被告王某对自己重建房屋的妨害。被告王某以原告无故拆除其住宅为由提起反诉，要求原告对自己的房屋恢复原状，赔偿损失。

[法院判决]

A市城郊人民法院依法受理本案后，以[2000]城民初字第354号《民事判决书》作出以下判决：

1.本案宅基地为原告陈某与他人交换而来，因而其使用权属于原告无疑。原告有权对自己所有的房屋进行修缮，他人不得干涉。

2.被告以原告无故拆除其住宅，要求判令原告恢复原状为由提起反诉，经审查被告诉求属房屋损坏赔偿纠纷，与本案不属同一案由，不能合并审理，被告需另行起诉。

A市城郊人民法院作出此判决的主要依据是：原、被告现使用的宅基地是原告用自己原使用的宅基地与他人交换得来，事实清楚，被告亦予承认。原告虽未办理宅基地使用权证，但结合目前农村宅基地使用普遍无证的现状及上述事实，原告拥有原二间瓦房宅基地使用权的事实应予承认。被告以该宅基地是邢某遗留、自己拥有继承权，且于1990年以邢某的名义向A市土地管理局进行确权申报，因此不存在侵害原告宅基地使用权的辩称，因提供不出确切：的事实依据，故应承担举证不能的责任。既然该宅基地的使用权属于原告，则被告不得阻碍他人正当行使自己的合法权利，原告有排除妨碍的请求权。

被告不服一审判决，向A市中级人民法院提起上诉，A市中院在对案件进行审理后，依据查明的事实，作出以下判决：

1.撤销A市城郊人民法院（2000）城民初字第354号《民事判决书》；

2.驳回被上诉人陈某的诉讼请求；

3.二审诉讼费共200元由被上诉人陈某负担。

市中级人民法院作出上述判决的依据是，上诉人丈夫邢某一家与被上诉人从1975年就开始共同居住这两间瓦房，直到1993年上诉人夫妇另建新房后，上诉人还继续使用原来居住的一间瓦房做小买卖。上诉人已居住使用该间瓦房长达26年之久。长期以来各住一间互不干涉。双方对各自居住使用的房屋已形成事实上的所有权，因此，房屋所占土地的使用权也归其享有。被上诉人未经上诉人同意就将房屋拆除，并将两间瓦房所占土地收归自己使用，于理于法相悖。所以，被上诉人认为上诉人侵犯其使用的主张及停止侵权的请求不能成立，不予支持。原审认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予纠正。《中华人民共和国民法通则》第75条规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”

[评析]

围绕本案双方当事人的主张，实践中形成了两种截然不同的观点。

第一种观点认为，在1973年取得该宅基地使用权时，王某与刑某尚未结婚，而且当时交换土地的是陈某，因而该宅基地的使用权应当依法归陈某所有。虽然后来邢某在该土地的一部分上建成房屋并一直居住在此，但这并不足以改变该宅基地使用权的归属。陈某有权对自己的宅基地进行处分，因而应当依法支持原告的诉讼请求。第二种观点认为，虽然当时取得该土地的使用权时，是以陈某的名义取得，但是当时邢某已经25岁，况且是主要的持家人，因而可以认定，该宅基地使用权有属于邢某的一部分。后来邢某在该土地上建造房屋并居住26年，原告一直未提出异议，也说明了该宅基地使用权属于邢某夫妇。即使当初是以陈某的名义取得的土地，但是当与邢某分家时，可以视为对邢某的赠与；因而邢某夫妇居住房屋占用的宅基地使用权应当归邢某夫妇。

本案的两种观点代表了在一审和二审中法院的不同观点。二审法院最终采用了第二种观点。本案所涉及的问题实际上是对于我国现行宅基地法律制度的认识，同时也有农村地区生活习惯的问题。在我国农村地区，父母在子女结婚前，以自己名义取得宅基地使用权并用于子女结婚分家后的生活，一般认为该宅基地使用权应当为子女所有，这是一个历史习惯的问题。在本案中还存在一个问题：宅基地使用权是否可以成为继承权的标的。按照我国现有法律规定，农村宅基地使用权并不能成为继承权的标的。而实际上，王某对于其居住范围内的宅基地享有使用权的原因并不是其依法从其丈夫邢某处继承，而是从一开始就是为其与邢某共同生活取得，从我国现行法律规定及尊重农村生活习俗的角度分析，二审法院的判决是恰当的。

[法理研究]

一、农村宅基地使用权的概念及特征

（一）宅基地使用权的概念

宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。按照我国目前的城市土地所有制与农村土地所有制二元划分的现状，广义的宅基地使用权可以分为两种：即农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。城镇宅基地使用权主要是解放以后因历史原因形成的城镇私房所有权以及经批准在城镇建房的城镇居民所拥有的国有土地使用权。但是，随着我国城市土地改革和城市旧城改造的进行，这种宅基地使用权越来越少。由于法律和政策禁止城镇非农业户口居民在农村建房、对集体土地享有宅基地使用权，因而农村宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。

一些学者认为，农村宅基地使用权制度将来应当纳入到国有土地使用权制度的调整之中，从而没有必要在法律上设立单独的宅基地使用权制度。由于我国土地所有制的特殊性，在现有法律制度框架内这种观点难以实行。因为，一方面，国有土地使用权在我国具有特定的含义，它不仅是土地所有权的一项权能，而且是一项较为完整的土地权利（除集体土地使用权外）。国有土地使用权可以通过出让、转让、出租的方式取得，除划拨出让外，这些方式在本质上都是一种等价交换的交易方式。而农村宅基地使用权在一定程度上，与集体经济组织的成员资格和福利是联系在一起的，宅基地在一定程度上具有福利和社会保障的功能。另一方面，国有土地使用权和宅基地使用权在管理机构、管理方式以及基本规则等方面也是不同的。

（二）宅基地使用权的特征

1.农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。[1]农民基于其农村集体经济组织成员的身份而取得宅基地使用权，土地的有限性决定了集体经济组织以外的人员一般不能申请本集体内的宅基地。所以，宅基地使用权通常是与成员权联系在一起的，具有强烈的人身依附性。

2.农村的宅基地具有一定的福利性质。主要表现在：农民通常是以无偿的方式取得宅基地使用权。实际上，这主要考虑了宅基地使用权具有的人身依附性的特点。这也是我国目前法律对宅基地使用权转让采取限制原则的原因。其次，宅基地使用权通常是没有期限的一种权利。

3.宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权，主要表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。因法律禁止宅基地转让，因此，权利人利用的是土地的自然用途；而不是土地的交换价值。

4.宅基地使用权受到法律的严格限制。一是用途限制。对已经取得的宅基地使用权，权利人如果要改变土地用途，必须依法经过批准。二是面积的限制。我国《中华人民共和国土地管理法}第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。三是宅基地使用权的转让受到法律的限制。按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民将房屋出卖、出租后再申请宅基地的，不予批准。

二、理论界对完善宅基地使用权制度的探讨

目前国内有部分学者主张，建立宅基地的租赁制度是解决我国目前宅基地流转两难境地的有效途径。租赁作为一种债的关系，主要是以当事人签订租赁合同的方式发生，但值得注意的是，租赁权除了基于合同发生之外，还可以基于法律规定发生。关于这一问题，我国台湾地区的立法中有明确的规定。我国台湾地区民法债编1999年修订后，增订第425条第1款规定：“土地及其土地上之房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间，推定在房屋得使用期限内，有租赁关系。其期限不受第四百四十九条第一项规定之限制。”（租赁期限不得愈二十年之限制）“前项情形，其租金数额当事人不能协议时，得请求法院定之。”上述规定，便是所谓“土地及其土地上之房屋所有人相异时租赁关系之推定”，或者称为法定租赁关系。在土地与建筑物并非一体的不动产而是各自独立的不动产的框架下，这是解决“房”“地”关系的一个可行的方案。学者韩世元主张；我国物权立法可以借鉴上述做法，处理农村房屋买卖等相关问题。具体处理好下面几个问题：

1.如果借鉴法定租赁权构想，农村房屋的买受人在取得房屋所有权的同时，对于房屋的宅基地，并非取得“宅基地使用权”，而是取得作为债权的“宅基地租赁权”。基于该债权，房屋买受人可以占有使用宅基地。这一结果，并非出于农村房屋买卖双方的自由意思，而是出于法律的直接规定，是基于法律规定而当然发生的结果。

2.租赁的标的物是“宅基地”，而非“宅基地使用权”。由此可知，租赁关系的当事人并非完全等同于房屋买卖的当事人，具体来说，出租人不是作为房屋出卖人的村民，而是作为宅基地所有人的村集体组织。

3.对于宅基地的租赁期限，宜规定不受{合同法》第214条“租赁期限不得超过二十年”的限制，而是像“台湾民法”那样推定在房屋可得使用期限内，有租赁关系。

4.对于租金，可先由当事人协商，如当事人达不成协议，则可请求法院确定。

三、本案的启示

宅基地的使用及流转一直以来都是理论界比较关注的问题，我国现行法律对宅基地的使用及流转有严格的法律限制，在使用上主要是“一户一宅”；流转上只局限于本集体经济组织内部，但同时规定农户一旦把自己的宅基地进行转让，则不允许再申请宅基地。近些年，我国对农村集体建设用地使用权的使用和流转进行了有益的探索，但未涉及宅基地使用权的流转，实际上，这对于提高农民收入、促进农村经济的发展、维持农村的长治久安并不利，为从根本上解决“三农”问题，我国应从农村的基本制度即农村土地制度人手进行大胆的研究和创新。

（李炳辉）