[案情介绍]

双方当事人为河北省某农业生产资料总公司（以下简称A公司）和H市某农业生产资料公司（以下简称B公司），争议土地位于H市境内，面积174亩o1976年8月11日，全国供销合作总社批复同意河北省供销合作社新建某化肥仓库（以下简称省社化肥仓库），1976年10月6日H县革命委员会生产指挥部民政科给“省社化肥仓库”下发关于征收批复的通知，征地面积174亩。之后，A公司进行建设，并于1979年完工。1982年8月18日，因内部管理需要，A公司与B公司签定仓库移交协议书。1993年11月18日，原H市政府的土地管理局为B公司办理了土地登记，核发了编号为93--014号的《国有土地使用证》，登记的用地面积为94541.45平方米，建设项目为仓库。1999年12月21日，现H市政府的土地管理局在土地证书年检中为B公司换发了土地使用证，证号为衡国用（1999）字地0340号。

2001年11月，A公司认为土地确权登记给B公司是错误的，并提出变更登记申请，要求将该宗土地变更为A公司。主张的理由是：1976年的征地单位是省社化肥仓库，之后，A公司以“A公司仓库”的名义进行建设完工。1982年8月签定的“仓库移交协议书“中明确A公司保留该仓库所有权，双方共同使用本宗土地。

[人民政府处理结果、依据]

H市土地行政主管部门依法对A公司的申请和B公司的意见以及全部用地文件进行了认真的审查，并多次调解。于2003年4月15日，H市土地行政主管部门报H市人民政府批准后作出[衡市土登更字（2003）01号]土地登记更正通知书：1.注销为B公司进行的土地登记，收回衡国用（1999）字地0340号（国有土地使用证》。2.维持该宗地当前使用状况，变更为B公司和省总公司共同使用。3.两单位可就该宗地的使用权分割问题继续进行协商，待达成协议并经土地主管部门确认后，可进行土地分割，再分别进行登记发证，确认各自的国有土地使用权。

B公司对该通知不服，于2003年6月26日，B公司向河北省人民政府提起行政复议，要求撤销该通知。

2003年8月6日，B公司向省政府递交了《撤回行政复议申请》，行政复议终止。目前，H市土地行政主管部门已对该宗地按共用国有土地使用权办理了登记。

H市土地行政主管部门在处理本案时主要依据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第53条的规定，“一宗土地由两个以上单位或个人共同使用的，可确定共有国有土地使用权。共有国有土地使用权的面积可以在共有使用人之间分摊。”《土地登记规则（修正）》第71条规定：“土地登记后，发现错登或者漏登的，土地行政主管部门应当办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。”及原河北省土地管理局《关于因发证失误需注销土地证书应采取何种文书的批复》的规定。

[评析]

本案是由于登记机关在办理登记时审查不实而引发的土地争议，土地登记机关在对该争议地的权属来源及使用情况了解不全的情况下，直接将争议地的国有土地使用权证核发给了B公司从而导致了争议的发生，登记机关根据A公司的变更登记申请，在查清了事实情况后及时进行了更正，最终使争议得到了解决。从本案争议中可以看出，登记机关在对历史上取得的国有土地使用权进行登记时，应注重审查土地权源材料，对于由于登记机关审查不实造成的错误登记，应该根据规定及时进行更正。

本案中，1976年10月6日H县革命委员会生产指挥部民政科向“省社化肥仓库”下发关于征收批复的通知，征地174亩给省总公司进行建设。之后，省总公司严格按照征地批复中关于土地利用总体规划的要求建设该宗土地，并于1979年建设完工。所以，省总公司已经实质上享有了该案土地的使用权。而原H市政府的土地管理局却错误的为H地区农业生产资料公司进行了国有土地使用权的登记并核发了《国有土地使用证》。根据（土地登记规则》第71条的规定：“土地登记后，发现错登或漏登的，土地行政主管部门应当办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。”所以，省总公司有权要求变更该错误的土地登记，注销为B公司进行的国有土地使用权的登记。H市土地行政主管部门以H市人民政府名义作出的注销为B公司进行的国有土地使用权的登记，收回衡国用（1999）字第0340号《国有土地使用证》的决定是合法有据的。

[法理研究]

本案中双方当事人之间存在两个争议的焦点：第一、原H市土地管理局为B公司核发的《国有土地使用证》是否合法有据、是否应该撤销。第二、双方共用宗地的使用权如何处理。

一、原H市政府的土地管理局为B公司核发的（国有土地使用证）是否合法

对此，双方当事人争议较为激烈。A公司认为将土地确权登记给B公司的做法是错误的，应当将该宗地变更为A公司使用。A公司对此提出了以下理由依据：1976年的征地单位是省社化肥仓库，后来也是A公司以“河北省农业生产资料公司的仓库”的名义进行建设完工。两单位于1982年8月18日签定的仓库移交协议书明确约定双方对本宗地共同使用，并且明确约定仓库、住宅楼等建筑物的所有权归A公司。A公司从1976年至今一直使用本宗地用于生活、经营。所以，A公司认为应当撤销原H市土地管理局给B公司核发的《国有土地使用证》。

而B公司则认为，该宗国有土地使用权应归B公司享有。其主张的理由是：B公司已经依法取得本宗地的《国有土地使用证》。1993年11月18日，原H市土地管理局已为B公司办理了土地登记，并核发了编号为93--014号《国有土地使用证》，登记面积为94541．45平方米，建设项目为仓库。1999年2月21日，现H市土地管理局在土地证书年检中又为B公司换发了土地使用证书，证号为衡国用（1999）字第0340号，而A公司自始至终没有取得任何合法有效的《国有土地使用证》.因此B公司认为，其取得本宗地的《国有土地使用证》是合法、有效的。

根据对本案的分析，在1976用地是以A公司名义申请，H县革命委员会生产指挥部下发的征地批复中也明确所征地174亩给省总公司进行建设。随后，A公司按照规划要求进行施工建设，客观上A公司已经享有了土地的使用权，但A公司在建设完工后未申请办理有关的登记手续，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，其权利不受法律保护。H市土地管理局在B公司申请下，为其核发了《国有土地使用证》，但是在B公司未完全提供所有的材料的前提下，登记机关未进行严格审核就办理登记，因此其获得的《国有土地使用证》存在瑕疵。

二、共用宗地是否应当确立共有使用权

根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第53条的规定：“一宗地由两个以上单位或个人共同使用的，可确定共有土地使用权。共有国有土地使用权面积可以在共有使用人之间分摊。”本案中两单位于1982年签定的仓库移交协议书在土地问题上明确约定为共同使用，未进行分割。由此，根据两公司事实上共同使用该宗地的现实状况，以及仓库移交协议书的明确约定，该宗土地的使用权应由两公司共同享有。H市土地行政主管部门以H市人民政府的名义作出的[衡市土登更字（2003）01号）《土地登记更正通知书》中关于维持本宗地当前使用状况，变更为B公司和省总公司共同使用的决定也是合理合法的。

在实践中土地的共有存在三种主要的形式：

1.土地总有

土地总有，指由多数人结合而成的尚未形成法律人格的共同体共同享有土地所有权的制度。[1]土地总有，其特征是把土地所有权分为使用、收益等经济权和管理、处分等支配权，各共有人仅能凭借成员资格而对共有土地享有使用、收益权，土地的管理、处分权归各成员组成的共同体享有。

2.共同共有

指数人基于共有关系而享有的对于同一宗土地的所有权。一般认为共同共有以日耳曼家族共同体为基础而发展起来的，是以某种身份关系的存续为基础。例如，在继承开始后，各继承人基于继承人的身份，对整个遗产虽有“应继份”，但该“应继份”在身份关系存续期间不得处分。后来，这种制度在夫妻财产制度上也建立起来。现代民法中，这种制度更是扩大到没有身份关系的社会成员间。例如现代合伙财产便属于这种类型。

3.按份共有

土地的按份共有指数人按其应有部分对于同一土地享有土地所有权，而每一共有人可以对自己拥有的份额加以处分的制度。这也是我们平时所说的狭义的土地共有。

本案中，河北省A公司在依法取得国有土地使用权后，因内部管理需要而与B公司签订的仓库移交协议，性质上并不能认定为国有土地使用权的转让。因为只有办理了土地变更登记才是国有土地使用权转让生效的要件。而本案中，两公司签订的仓库移交协议不仅明确约定不转移仓库、住宅等建筑物的所有权，而且明确约定两公司共同使用该宗土地，且并未申请办理土地变更登记。因此，B公司不能据此单独享有该宗土地的使用权，政府处理决定中做出的将该宗土地变更为两公司共同使用是妥当的。

（朱广新）