[案情介绍]

双方当事人为湖北省A公司（原名A工厂）和湖北省荆州市B工厂，争议地原为集体土地。1965年，A工厂按当时政策合法征用此土地480亩。1970年，A工厂在厂内划出一块土地及部分房屋，组织工厂家属组建隶属于该厂的配件制造厂。1976年12月，当时的市革命委员会办公室将配件制造厂隶属关系划归当时的东区人民政府公社（现名称为市朝阳街道办事处）管辖，属独立法人单位。1987年进行土地清理时，A工厂提供相关的土地资料向土地行政主管部门申请登记，但没有提供B工厂使用其征用土地的情况，土地行政主管部门为其核发了清理土地证。1993年市开展国有土地使用权登记发证工作，在土地清理和初始化土地登记中，两次发证都将国有土地使用权确定给了A公司（原为A工厂）。2002年，B工厂申请土地登记，才发现其一直使用的土地已确认给A公司，由此产生土地权属争议。

[人民政府处理结果、依据]

2002年4月18日，荆州市土地行政主管部门受理荆州市B工厂提出确定其土地使用的申请后，对土地使情况进行了认真的调查，查阅了有关的历史资料，走访有关当事人，详细了解有关情况，于2003年4月作出了如下处理意见：

1.对已核发给湖北A公司的土地使用证予以注销；

2.将争议土地重新确定给B工厂。

荆州市土地行政主管部门在处理本案时主要依据原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第35条：“原由铁路、公路、水利、电力、军队及其他单位和个人使用的土地，1982年5月《国家建设征用土地条例》公布之前，已经转由其他单位或个人使用的，除按照国家法律和政策应当退还的外，其国有土地使用权可确定给实际土地使用者，但严重影响上述部门的设施安全和正常使用的，暂不确定国有土地使用权，按照有关规定处理后，再确定国有土地使用权。1982年5月以后非法转让的，经依法处理后再确定国有土地使用权。”

[评析]

本案涉及的焦点问题是登记机关登记的宗地的权利人与该宗地实际的权利人不符时，真实权利人如何确定的问题。产生此种争议的原因主要是登记机关未查清土地实际使用情况和权属变化的情况，仅凭一方的主张即为其办理了登记。对于此类土地权属争议的处理，按照我国《中华人民共和国土地管理法》、《土地登记规则》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等法律法规的规定，如果权利人能够依法提供合法的权源材料，法律应该保护真实权利人的合法权利。荆州市土地行政主管部门在处理争议过程中，不仅查阅该宗的历史资料，同时还进行了实地的调查，在对权利人提供的权源材料进行审核后，依照规定重新对本宗地进行确权发证，从而保护了真实权利人的合法权益。

[法理研究]

本案涉及的关键问题是，1993年土地行政主管部门《国有土地使用证》发证时，土地行政主管部门是否需要对土地使用权的申请进行实质审查？若仅仅进行形式审查会导致什么样的法律后果？A工厂没有提供相关完整材料来说明土地的实际使用情况，是否该承担相应责任？作为独立法人的B工厂没有在1987、1993年两次开展有关土地确权活动中积极配合行政部门工作进行申请，是否应承担责任？针对于这些问题，存在有不同观点。一种观点认为，。土地行政主管部门对A公司核发的《清理土地证》、《国有土地使用证》，都是公示原则的具体体现，应具有公信力，因而应维持原来的决定，将国有土地使用权确权给A公司。另一种观点认为，土地行政主管部门核发的《清理土地证》与《国有土地使用证》，确实是公示原则的具体体现，是通过不动产登记制度这一方式实现的。但是依据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第35条的规定，该地国有土地使用权的真正权利人应是B工厂，从而造成公示情况与实际情况不符。同时，该案并未涉及到交易中的第三人，故不应考虑公信力的问题，应将核发给A公司的《国有土地使用证》予以注销，并将土地使用权确定给B工厂。这两种观点都涉及到不动产登记的效力问题，尤其是当登记权利人与真实权利人不符时保护谁这一问题，而解决这一问题的关键是确切把握物权公示公信力的功能。

一、物权公示公信力的功能——保护交易中的第三人

物权是对世权，其效力得对世上一切其他人主张，所以，为使世上一切物权义务人得以了解自己是对谁负义务，物权就必须以某种方式进行公示，此即物权公示原则。具体来说，动产的公示方法为占有，不动产的公示方法为登记。物权的存在既然以登记或占有为其表征，那么即使物权表征与实际的权利状态不符，对于信赖该表征的而为法律行为者也应受到保护，此称为公信原则。我们可以看出，法律设立公信原则主要目的是为了保护信赖权利表征而为法律行为的第三人，当第三人因信赖公示的物权的存在而为行为时，得基于这种信赖而受到保护。但是：，若在一个具体案件中，并未涉及交易中的第三人，而第三人是只存在对真实权利状态完全了然的双方当事人，则在当事人之间并不必要考虑公信力的问题，此时要强调的，是对真实权利人的保护问题。

不动产登记中的真实权利人，是指在登记错误时，实际应享有登记簿上的权利的人。尽管现代法律赋予登记以公信力，但这丝毫不意味着法律允许将错就错，而置真实权利人的利益于不顾。相反，为保护真实权利人的利益，现代各国法律设立以下保护措施：

其一，在善意第三人自登记名义人处取得权利前，真实权利人有权向登记名义人提起诉讼，提请法院否定登记名义人的权利，确认自己的权利。诉讼获胜后，真实权利人有权以法院判决为依据，请求登记机关纠正错误登记。在提起诉讼之前，真实权利人还可向登记机关提出异议登记，阻止错误登记的公信力。

其二，善意第三人自登记名义人处取得权利后，真实权利人的权利虽因此而丧失，但真实权利人有权请求登记名义人赔偿损失。

我国法律在登记方面的规定不是太完善，许多重要而又极具实践价值的问题并未得到规定，如登记机关对登记申请实行实质审查还是形式审查？登记机关因自己过错而导致登记错误时，应否承担对真实权利人造成的损失？当事人在申请登记时是否有忠实陈述义务？如其在申请登记时没有提供完整的资料而给相关权利人造成损害时，是否应承担相应的责任？假设法律要求实质审查和忠实义务，在本案例中土地行政主管部门没有尽实质审查义务，A公司也未提供完整的资料，那二者之间的责任如何划分呢？这些比较精确的但又急需法律解决的问题，在我国立法上是没有答案的，从而将问题推给了实际运用法律的法官，这不仅需要法官遵循法理，探索妥当的处理方法，而且也需要在未来土地权利立法中解决。

二、对本案的分析

从案件实际情况及处理程序上分析，土地行政主管部门的处理是正确的。在1987年至2003年4月做出处理意见之间，争议的国有土地使用权都应属于B工厂，确认A公司为国有土地使用权人的土地登记是错误的，应予撤销。

此争议土地在1987年、1993年时已核发《国有土地使用权证》，此即不动产物权的公示。在土地行政主管部门的登记未被修改之前，若有交易第三人与登记名义人A公司进行交易，则第三人可基于登记推定A公司是土地的使用权人，从而基于物权公信力获得法律的保护，并最终获得土地使用权。

在交易中保护善意第三人的原因，目的是为了保护交易安全。若市场中不知前手是非真实权利人的交易者，基于对法律中登记为不动产权利公示方法的信赖而为交易行为，最终却不获保护的话，其他交易参与者会丧失基本的交易安全感，从而为了避免交易中不可预测的风险而减少甚至放弃交易。故交易中的第三人看似个人，实为交易安全这种公益的化身，保护第三人实为保护交易安全之必须。从根本上来说，真实权利人有真正合法的物权，他当然值得保护，但与交易安全这种社会公益相较，真实权利人的个体利益最终退而居次，被作为交易安全维护制度的成本牺牲掉了。

本案的关键就在于，纠纷中虽然出现了登记名义人与真实权利人不一致的登记错误，但并未出现交易中的第三人。既然不存在交易中的第三人，也就不存在推定登记名义人A公司为真实权利人，从而基于公信力保护第三人的问题。必须强调的是，推定登记名义人为真实权利人只是保护第三人的一种手段，只有存在第三人并需要保护第三人时，才有为此推定的可能与必要。

此案也反映出在我国设立异议登记制度的必要性。异议登记又叫异议抗辩登记，其目的在于对抗现实登记的权利的正确性推定，即中止不动产登记权利的正确性推定效力和公信力。在不动产登记中，不可避免地会出现登记错误的事实；该错误的登记面前只要没有被更正或涂销，就有可能在交易中使第三人受到公信力的保护，从而使真实权利人受损。异议抗辩登记就是为了解决这种情况，防止第三人介入而借登记的公信力取得受让利益。一言以蔽之，异议登记是为了阻止登记公信力而设的一种预防措施。

若我国有异议登记制度，则B工厂就可以在A公司与第三人就此国有土地使用权为交易之前，向登记机关申请异议登记，阻止公信力的发生，保护B工厂的利益，避免发生公信力的效力之后再寻求事后救济，从而减少不必要的社会纠纷，节约社会成本。

三、本案的启示

结合我国相关法律制度及本案历史因素分析，本案发生在上世纪八九十年代，当时我国相关法律相当欠缺，即使现在也不是太完善。虽然存在登记错误，但B工厂仍在一直使用争议的土地，其国有土地使用权并未实际丧失，故可以直接对错误登记予以更正。至于登记部门是否有审查责任，A公司是否有忠实陈述义务，B工厂是否有积极配合行政部门工作申报权利的义务，这些问题尚属法律空白。因而，对本案而言，将核发给A公司的土地使用证予以注销，直接对错误登记予以更正应是比较合理的处理方式。

（于 飞）