案例四：杨宪章诉上海现代广场有限公司相邻通风、采光和日照及财产损害赔偿纠纷案

[裁判要点]

判断是否构成采光、日照妨碍，应以是否违反国家有关工程建设标准为依据。本案原告房屋的采光在相邻被告房屋建成后，日照时间受到了减损，但仍符合国家规定的日照时间标准，因而不能认定被告对原告构成采光、日照妨碍。在没有充分证据推翻日照分析报告证明力的情况下，应认可该报告的效力。诉讼前，被告与当地多数居民达成了补偿协议，被告愿意按该标准对原告进行补偿，可以得到法院的支持。

[案情及裁判结果]

原告杨宪章。

被告上海现代广场有限公司。

原告系本市长宁区芙蓉江路77弄3号104室房屋的所有权人，被告系本市长宁区仙霞路369号现代广场的建设单位，现代广场位于上述104室房屋的南侧。

2002年12月，经被告委托，案外人上海银城城市规划咨询有限公司和上海宇力城市规划设计所共同出具了《长宁区仙霞路现代广场日照分析报告》。该报告记载：“本日照分析报告的标准根据《上海市城市规划管理技术规定》有关条款及解释，要求‘受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时’，以下简称日照要求。受遮挡建筑的最小分析单位为居室窗户，建筑物的位置（测绘院地形图及方案电脑盘片）、建筑层高、窗位的详细尺寸（市城建档案馆档案资料）等均由委托方提供，我方在上述资料的基础上利用市规划局编制的日照软件进行辅助分析，若由于委托方提供的资料不实或方案改变，导致计算分析差错，我方将不承担责任。”日照分析的结论为：“（1）客体建筑1、4、5号楼南向居室窗户在现代广场建设前后均能满足日照要求。（2）客体建筑2号楼南向居室窗户在现代广场建设前因现状遮挡有6个窗户不能满足日照要求，现代广场建设后，又增加6个窗户不能满足日照要求。（3）客体建筑3、7号楼南向居室窗户在现代广场建设前因现状遮挡有42个窗户不能满足日照要求，现代广场建设后，未增加新的不能满足日照要求的居室窗户。”原告104室房屋所在的建筑物即在上述日照分析报告中所称的“客体建筑2号楼”。根据上述报告所附日照时间分析表记载，原告104室（即2号楼1层9窗位）在现代广场建设前的日照时间为9：00-11：35，现代广场建设后的日照时间为9：14-10：38。

2003年7月24日，上海市长宁区建设和管理委员会向被告发出《关于现代广场初步设计的批复》。该批复中记载：“同意你公司在仙霞路369号，建造1幢27层公寓式办公楼、l幢25层公寓式办公及住宅综合楼和l幢3层辅助用房（均具有地下二层）以及1个地下二层车库。基地总面积为9593平方米，总建筑面积为69615平方米，其中地上建筑面积55639平方米，包括公寓式办公建筑面积39314平方米，商业建筑面积5275平方米，住宅建筑面积11050平方米；地下建筑面积13976平方米……北侧多层住宅楼日照有影响的6户居民的置换工作应抓紧进行……”2003年9月29日，被告取得了现代广场桩基工程的《建筑工程施工许可证》。2004年3月10日，被告取得了亡海市长宁区城市规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》，该证记载：“建设单位上海现代广场有限公司，建设项目名称现代广场商办楼，建设位置长宁区仙霞路369号，建设规模69533.57M2（其中地上55538M2，地下13995.57M2）。”同日，上海市长宁区城市规划管理局发出的《建筑工程项目表》记载了现代广场商办楼项目四个建筑物的情况，分别为：“高层商办楼，结构框剪，层数25，高度（米）81.7，幢数1，面积（平方米）32709；高层商办楼，结构框剪，层数27，高度（米）89.9，幢数1，面积（平方米）20251；多层服务设施房，结构框架，层数3，高度（米）17.0，幢数1，面积（平方米）2579.6；地下汽车库，结构框架，层数2，高度（米）-8.0，幢数1，面积（平方米）13995.71。”按照上述《建筑工程项目表》记载的单幢建筑物面积累加，总建筑面积应为69535．3l平方米。在该《建筑工程项目表》的备注栏记载：“其中：商业2738M2，公寓式办公29724M2，一般办公20141.4M2，地下车库13995.71M2，服务设施用房2422.6M2，屋顶机房等511.85M2。”按照上述备注栏记载的数据累加，总建筑面积应为69533.56平方米。2006年9月29日，被告就现代广场建设项目取得了《上海市建设工程竣工规划验收合格证》。该证记载：“高层商办楼，性质商办，层数地上25，高度（米）81.61，栋数1，建筑总面积（平方米）33007.5；高层商办楼，性质商办，层数地上27，高度（米）89.78，栋数1，建筑总面积（平方米）20445.8；多层办公及设施用房，性质办公，层数地上3，高度（米）16.97，栋数1，建筑总面积（平方米）2603.4；地下车库，性质配套，层数地下2，栋数1，建筑总面积（平方米）13982。合计建筑总面积（平方米）70038.7，地上建筑面积（平方米）56056.7，地下建筑面积（平方米）13982。”2006年10月20日，被告取得了上海市建筑业管理办公室核发的《建设工程竣工验收备案证书》。该证书所附《建设工程竣工验收备案工程明细表》记载的现代广场工程规模合计面积67259平方米。2006年11月21日，现代广场建设项目权属获得了初始登记，即被告取得了《上海市房地产权证》。该产权证记载的权利人为被告，房屋建筑面积为68081.79平方米。

与现代广场相邻的芙蓉江路77弄仙蓉小区居民，就现代广场施工过程中的环境卫生、噪音，以及现代广场建成后对居民房屋造成的质量安全和采光、通风等方面与被告存在纠纷。当地的上海市长宁区仙霞新村街道办事处（简称“仙霞街道”）对上述群体性纠纷进行了调解。仙霞街道委托了上海房屋质量检测站对芙蓉江路77弄1-6号房屋的质量进行了检测。上海房屋质量检测站于2006年7月1日出具了《房屋质量检测报告》，检测的结论和建议：“……（2）芙蓉江路77弄2-3号、4-6号为两幢六层砖混结构房屋。经现场检测，该房屋目前出现的损坏现象主要有：天井隔墙与房屋外墙连接处拉开且有斜裂缝；阳台封闭窗框、部分门洞变形，开关不便；室内平顶有预制板拼缝开裂；室内纵横墙有斜向裂缝；室内粉刷起壳龟裂；外墙窗角、窗间墙有斜向裂缝；房屋总体有向北向东倾斜趋势。以上损坏主要是由于：（a）被检测房屋建成至今十余年，自身存在一定程度的自然老化损坏现象，如本身差异沉降引起的室内平顶预制板拼缝开裂，室内纵横墙有斜向裂缝等；（b）虽现代广场地下基坑与芙蓉江路77弄2-3号、4-6号距离较远，但由于该两幢房屋结构整体性较差，故现代广场地下基坑施工对其也存在较小影响，如基坑施工引起的房屋变形使原有裂缝扩展、门窗洞口变形等。（3）被检测三幢房屋虽存在上述受损现象，但根据检测情况综合判定整体均不构成危险。目前应继续对上述房屋进行沉降跟踪监测，当房屋沉降趋于稳定后，应对该房屋受损部位进行修复。”对于原告的104室房屋，检测报告记载：“厨房：铺墙、地砖，平顶刷涂料，四周墙面瓷砖普遍起壳空鼓。卫生间：铺墙、地砖，吊平顶，基本完好，未发现明显损坏。北卧室：小木地板，墙面及平顶喷砂，平顶有一条东西向预制板拼缝开裂，缝宽ω=0.1mm，粉刷局部剥落。南卧室：小木地板，墙面及平顶喷砂，四周墙面喷砂普遍起壳空鼓。南天井：室内外台阶有不均匀沉降导致的水平裂缝，现已修补，见照片9969；南侧围墙有一条竖向裂缝，缝宽ω=3.0mm，见照片67；东侧围墙有一条竖向裂缝，缝宽ω=0.6mm；地坪有较明显的南高北低。”

仙霞街道在政府有关部门的指导下，通过当地居委会、小区业主委员会和部分居民代表共同协商，根据日照分析报告和房屋质量检测报告的结论，确定了补偿的标准和数额。在绝大多数居民认可补偿标准和数额的基础上，仙霞街道促成了被告和居民签订了调解协议书。芙蓉江路77弄仙蓉小区共有居民住房235套，扣除因日照不符合规定由被告置换或赔偿的6户，剩余的229户居民中已经有199户按照确定的补偿标准和数额签订了调解协议书，并领取了补偿款。原告认为，仙霞街道会同有关组织和居民代表协商确定的补偿标准和数额不科学，不合理，故未签署调解协议书，并另行和被告进行了交涉，但双方未能最终达成一致意见，遂致讼。

原告杨宪章诉称：原告系本市长宁区芙蓉江路77弄3号104室房屋的所有权人，被告系现代广场大厦的开发商。因现代广场大厦的高度、容积率、与原告房屋间距都超过了相关法规的规定，致使原告房屋的日照、采光、通风等均受到严重影响。现代广场在建造时产生的震动与地面沉降还导致了原告房屋倾斜、墙面开裂。原告认为，被告的行为导致原告房屋夏天潮湿、冬天阴冷，房屋的价值受到严重贬损，已经构成了对原告合法权益的侵害。故原告提起本案诉讼，要求判令被告补偿原告房屋日照、采光、通风权利受侵害导致的损失人民币10.5万元、房屋沉降开裂导致的损失2.25万元、房屋价值损失2.25万元，合计15万元。

被告上海现代广场有限公司辩称：被告作为现代广场建设项目的开发商，建造现代广场的行为均符合国家相关法律法规，并通过政府主管机关的竣工验收。被告在建造现代广场过程中，根据规划管理机关的要求，对周边的建筑物进行了日照分析，针对采光不符合规定的住户进行了置换或者补偿。在原告起诉之前，基于妥善处理相邻关系的考虑，在政府有关部门的协调下，被告就日照、施工过程中产生的噪音和灰尘等事项对长宁区芙蓉江路77弄的相关居民进行了补偿。补偿是根据政府主管部门和小区绝大部分居民协商一致的标准进行的，目前已经有86.90％（以户计算）的居民签署了协议，接受了补偿。被告建造现代广场的行为没有侵害原告合法的权利，故不同意原告的诉讼请求。但愿意按照此前确定的标准，补偿原告10953元。

审理中，原告提出，被告在建造现代广场之前所做的日照评估分析是以当时的设计情况为基础，而现代广场最终竣工时的建筑面积与设计之初发生了变化，现代广场在建造中增加了建筑面积，按照有关规定应当根据现状重新进行日照分析。故提出重新进行日照分析的申请。2008年6月5日，上海市长宁区城市规划管理局出具了证明，证明称：“长宁区仙霞路369号‘现代广场’建设项目由我局审批，于2004年取得建设工程规划许可证并于2006年竣工取得了规划竣工验收合格证。该项目在2002年12月委托上海银城城市规划咨询有限公司、上海宇力城市规划设计所所做的《长宁区仙霞路现代广场日照分析报告》符合所建项目实际情况，其分析成果是有效的。”

一审法院经审理认为，原告所有的本市长宁区芙蓉江路77弄3号104室房屋和被告建造的现代广场系相邻的不动产。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。《中华人民共和国物权法》第89条规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。根据该条法律规定，在建筑物相邻关系制度中，有关日照、通风和采光妨碍行为的判断，系以国家有关工程建设标准的内容为基本判断标准。就现有的证据而言，现代广场的设计、施工、竣工等均经过政府主管机关的审批，被告亦取得了现代广场权属的初始登记。原告认为，被告在委托相关单位进行日照分析时提供了虚假的资料，导致日照分析报告的结论不准确，而原告对此未提交有效的证据予以证明。被告提供的证据能够证明，现代广场自设计、建造至权属登记，建筑面积确实存在变化，但最终产权初始登记确定的建筑面积为68081.79平方米，小于规划核准建造的69533.57平方米；在竣工验收时，现代广场两幢高层建筑的高度也未超过规划时的设计高度。同时，上海市长宁区城市规划管理局也出具了关于原有日照分析报告仍然有效的证明。因此，原告要求重新进行日照分析的事由不成立，法院未予准许。然而，根据日照分析报告的记载，现代广场建造后，原告104室房屋的日照时间虽然满足“冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时”的标准，但确实使得原有的日照时间相应减少。被告对此虽不须承担损害赔偿的责任，但给予原告适当的补偿也在情理之中。

被告在建造现代广场过程中，造成芙蓉江路77弄2号、3号所在的建筑物沉降，以及104室房屋室内局部受损，被告对此应当承担损害赔偿责任。关于具体的赔偿数额，应当根据实际受损的情况，结合造成损失的原因综合确定。由于房屋质量检测报告的结论认为应继续对房屋进行沉降跟踪监测，当房屋沉降趋于稳定后，对房屋受损部位进行修复，因此芙蓉江路77弄2号、3号所在的建筑物整体结构性的修复必要性和相关费用目前尚不确定。

仙霞街道在政府有关部门的指导下，通过当地居委会、小区业主委员会和部分居民代表共同协商，根据日照分析报告和房屋质量检测报告的结论，确定的补偿标准和数额，已包含了日照时间减少的补偿和赔偿房屋室内受损的因素。上述补偿标准，芙蓉江路77弄的绝大多数住户已经认可，并照此标准与被告达成调解协议，因而该标准具有一定的合理性。原告104室房屋室内受损的情况并不十分严重，并且导致房屋受损的主要原因是原告房屋所在的建筑物自身结构整体性相对较差，而现代广场地下基坑施工对损害的发生只有较小的影响。对原告104室房屋日照时间减少的补偿和房屋室内受损应得的赔偿，按照上述补偿标准，原告可得补偿款10953元尚属合理，法院予以认可。由于芙蓉江路77弄2号、3号所在的建筑物的沉降尚未稳定，整体结构性的修复必要性及相关费用尚不确定，相关权利主体可以待沉降稳定之后，另行向被告主张。

原告以现代广场建造后，104室房屋冬至日满窗日照的有效时间少于连续一小时为由，要求被告补偿房屋日照、采光、通风权利受侵害导致的损失10.5万元及房屋沉降开裂导致的损失2.25万元的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。原告要求被告补偿104室房屋价值损失2.25万元，没有法律依据，法院亦不予支持。虑及被告建造现代广场确实给原告104室房屋造成一定的影响，故本案诉讼费用，应由被告负担。依照《中华人民共和国民法通则》第5条，《中华人民共和国物权法》第84、89条之规定，判决：一、被告上海现代广场有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿原告杨宪章人民币10953元；二、驳回原告杨宪章的其余诉讼请求。案件受理费人民币3300元，由被告上海现代广场有限公司负担。

一审判决后，原告不服，向上海市第一中级人民法院提出上诉。主要理由为：被上诉人建造的“现代广场”违反了国家关于建筑间距的标准，被上诉人提供的日照分析报告是依据虚构的数据得出的，故该报告应为无效。鉴于“现代广场”对上诉人所居住房屋的日照、采光、通风等方面均造成严重影响，已侵害了上诉人的合法权益。

二审法院经审理认为，“现代广场”从设计到施工、竣工等均已经按有关规定取得了政府主管机关的审批，现被上诉人已取得“现代广场”的《上海市房地产权证》，因此，上诉人认为该建筑违反了国家关于建筑间距的标准，缺乏依据，法院不予采信。上诉人另称，被上诉人委托相关单位所作的日照分析报告是依据虚构的数据得出的，该报告应为无效。对此，法院认为，“现代广场”的产权证记载的房屋建筑面积小于规划核准建造的建筑面积，两幢高层建筑的高度也未超过规划时的设计高度，上海市长宁区城市规划管理局也出具了原有日照分析报告仍然有效的证明，且上诉人也未能提供充分有效的证据证明该报告是虚假的，故上诉人的上述观点，理由不充分，法院不予采信。现代广场建造后，上诉人居住房屋的日照时间虽然满足“冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时”的标准，但日照时间相比该建筑建造前确有相应减少，一审法院根据本案的实际情况，依据仙霞街道通过当地居委会、小区业主委员会和部分居民代表共同协商确定的补偿标准和数额，以及上诉人房屋的实际受损情况，判令由被上诉人补偿上诉人10953元，并无不当，二审法院予以维持。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，二审法院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，二审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第（1）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币3300元，由上诉人杨宪章负担。

[疑难问题研析]

本案纠纷涉及财产损害赔偿问题，由于原告房屋的沉降尚未稳定，整体结构性的修复必要性及相关费用尚不确定，即损害结果尚无法确定，故对原告诉请财产损害赔偿的请求，在本案中不予处理。就原告提出的通风、采光、日照妨碍的赔偿请求，主要涉及以下两点争议：

一、被告是否对原告构成采光、日照妨碍？

被告在建造现代广场前，根据规划部门的要求，对周边的建筑物进行了日照分析。原告认为，被告在建造现代广场之前所做的日照评估分析是以当时的设计情况为基础，而现代广场最终竣工时的建筑面积与设计之初发生了变化，在建造中增加了建筑面积，要求根据现状重新进行日照分析。上海市长宁区城市规划管理局出具证明表示：“长宁区仙霞路369号‘现代广场’建设项目由我局审批，于2004年取得建设工程规划许可证并于2006年竣工取得了规划竣工验收合格证。该项目在2002年12月委托上海银城城市规划咨询有限公司、上海宇力城市规划设计所所做的《长宁区仙霞路现代广场日照分析报告》符合所建项目实际情况，其分析成果是有效的。”原告又提出日照分析报告是依据虚构的数据得出的，但没有提供充分有效的证据。而事实上，“现代广场”产权证记载的房屋建筑面积小于规划核准建造的建筑面积，两幢高层建筑的高度也未超过规划时的设计高度。鉴于此，在没有充分证据推翻日照分析报告的证明力的情况下，应当认定该报告的效力。根据日照分析报告，原告房屋在现代广场建设前的冬至日满窗日照时间为9:00-11:35，建设后的冬至日满窗日照时间为9:14-10:38。符合《城市居住区规划设计规范》和《上海市城市规划管理技术规范》规定的冬至日满窗日照时间不低于1小时的标准。《中华人民共和国物权法》第89条规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。根据该条法律规定，在建筑物相邻关系制度中，有关日照、通风和采光妨碍行为的判断，是以国家有关工程建设标准的内容为基本判断标准。建造建筑物违反国家有关工程建设标准的，应当视为超出了社会一般人的容忍限度，受害人可以主张排除妨碍和损害赔偿。反之，相邻建筑物的所有人或利用人则负有容忍义务。本案原告房屋的日照时间在“现代广场”建成后虽有所减损，但并没有违反国家有关工程建设标准的规定。故原告主张被告对其构成采光、日照妨碍，要求被告承担民事责任，缺乏依据。

二、本案应如何处理？

包括原告在内的当地居民与被告发生纠纷后，当地所属的仙霞街道在政府有关部门的指导下，通过当地居委会、小区业主委员会和部分居民代表共同协商，根据日照分析报告和房屋质量检测报告的结论，确定了对居民补偿的标准和数额。绝大多数居民对该补偿标准和数额予以认可，该芙蓉江路77弄仙蓉小区共有居民住房235套，扣除因日照不符合规定由被告置换或赔偿的6户，剩余的229户居民中有199户按照确定的补偿标准和数额签订了调解协议书，并领取了补偿款。根据该补偿标准，被告应补偿原告10953元。原告房屋的日照时间虽然满足“冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时”的标准，但与原来相比，日照时间有所减少，被告对此虽不须承担损害赔偿的责任，但给予原告适当的补偿也在情理之中。现被告愿意按照与多数居民达成的补偿标准给予原告一定的补偿，于情、于理、于法来讲都说得通。所以，法院作出被告补偿原告10953元的判决是正确的。

[出处]

一审：案号：（2008）长民三（民）初字第541号，审理法院：上海市长宁区人民法院，审结时间：2008年9月19日；

二审：案号：（2008）沪民一民二（民）终字第2838号，审理法院：上海市第一中级人民法院；审结时间：2008年11月18日。