案例七：尤祖国诉桐柏县粮食局相邻关系纠纷案

[裁判要点]

相邻一方未取得房屋所有权，并不影响其诉讼主体的资格；建设方的行为虽然取得了行政许可，但其未按规划的建筑间距要求、且违反国家有关工程建设标准规定的建筑间距建造房屋，法院可以据此确认建设方的行为对相邻权利人构成采光妨碍；赔偿数额可参照受害人与他人达成的协议酌情确定，精神损害赔偿诉请因无法律依据，不能予以支持。

[案情及裁判结果]

原告（被上诉人）：尤祖国。

被告（上诉人）：桐柏县粮食局。

2002年12月27日，原告尤祖国与案外人桐柏县佳泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，以14万元房价购买了桐柏县城关镇“淮河人家”综合市场的一号楼一号房，建筑面积80.07平方米，上、下两层。原告将契税交给佳泰公司，由其代办房地产权证手续。据原告提供的平面图显示，原告房屋南墙与被告南北向三层楼北墙间距为2米，原告房屋东墙与被告东西向原招待所西墙间距为10.72米。2003年11月12日，被告桐柏县粮食局经桐柏县发展计划委员会批准立项兴建“淮河人家大酒店”，不久便办妥了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，开始建设“淮河人家大酒店”，对原来的两幢房屋进行扩建与加层。被告提交图纸显示，原告房屋东墙与被告拟建楼房西墙间距为10米。2003年12月22日，原告将案外人佳泰公司及被告诉至法院，请求认定原告与案外人合同无效，责令案外人赔偿损失5万元，本案被告赔偿损失5万元。2004年4月27日，原告以与案外人达成和解协议，与被告属另一法律关系，需另行起诉为由，申请撤诉，法院裁定准予原告撤诉。原告遂于2004年5月12日以被告相邻侵权，影响其采光、通风为由，另行向河南省桐柏县人民法院提起诉讼。

原告尤祖国诉称：其于2002年12月27日购买了与被告相邻的商住两用房一套。2003年下半年，被告未与原告作任何协商，单方在紧挨原告的东面、南面两侧承建高达七层的综合大楼，该大楼竣工后，将对原告只有两层的住房形成东南两面完全遮挡的夹角状况，严重影响其通风和采光致原告新购住房世代处于阴暗潮湿，少风少光的恶劣环境中，明显改变了原告的生活工作环境质量。原告购房居住时间在前，被告承建综合大楼台时间在后，被告的行为是一种明显的侵权行为。故请求判令被告赔偿原告住房损失5万元（含精神损失赔偿）。

被告桐柏县粮食局辩称：（1）双方争议的现建楼房位于桐柏县粮食局自己的土地使用权范围内，且经桐柏县城建局规划批准，建房行为合法。从规划许可证允许建房的高度以及允许双方房屋的间距来看，是不会影响原告通风、采光的。（2）原告一层东边按规划不允许开门，所以不存在影响通风采光的问题。佳泰公司出售给原告的房屋，在设计上是没有东门的，是佳泰公司擅自开设后堵上，原告购买后又擅自扒开的。南楼未拆之前与原告房屋间距2米左右，建房中被告又往南后退1米多，双方的南北间距达到3米左右，且主体工程并未遮着其窗户。东边、南边楼均不存在影响原告的通风和采光。（3）原告在法院提起同样诉讼撤诉后，又以同样事实和理由再次诉讼，属重复起诉。故请求驳回原告的诉讼请求。

审理中，经法院现场勘验，原告房屋系两层商住两用房，坐南朝北，南侧一、二层均开窗户，东侧、北侧一层开门。原告房屋与被告已拆除南北用房墙间距为1.92米，与新建六层楼房墙间距为2.8米。被告新建六层楼房与旧三层楼房间现有一通道。原告房屋与被告东西向楼房南端的间距为3.95米，原告二层房檐与被告墙间距为2.05米。原告房屋处于被告建筑夹角之中。

一审法院经审理认为，本案的争议焦点有三：一是原告是否具有诉讼主体资格；二是原告是否属于重复诉讼；三是被告建房是否违反有关规定，影响原告通风、采光。

1.原告是否具有诉讼主体资格问题。2004年12月27日，原告通过与案外人佳泰公司签订了《商品房屋买卖合同》，按照合同约定支付了购房款，并已搬入居住、使用，且原告已经交纳了契税及迁户费等有关费用，原告已经实际取得了除所有权以外的居住权及排除他人妨碍的权益。现原告以被告从事建筑影响其通风、采光提起诉讼，属对其合法权益请求保护的合法行为，原告具备诉讼主体资格。被告称原告未取得所有权而无权主张的辩解，于事实和法律均不相符，法院不予采信。

2.原告是否属重复诉讼问题。原告于2003年12月22日向法院提起诉讼，状告佳泰公司及本案被告，案由确立为合同纠纷。原告于2004年4月27日以与佳泰公司达成和解，与本案被告属另一法律关系需另行起诉为由撤诉。现原告以被告相邻侵权为由另行提起诉讼并无不当，不属重复诉讼，而系另案处理，被告此项辩解法院亦不予采信。

3.被告建房是否违反有关规定，影响原告通风、采光。被告建设“淮河人家大酒店”是经该县计划委员会批准该项，并在办理有关准建手续后的合法行为，但从被告提交从事建设后的有关平面图纸看，被告违反了有关手续中所确定的原、被告建筑物的间距要求，改变了原建筑面貌。被告违反了中华人民共和国国家标准《城市居住规划设计规范》（GBS0180-93）第五章第2条第2款住宅正面间距1：1和第3款住宅侧面间距“条式住宅，多层之间不宜小于6米，高层与各种层数住宅之间不宜小于13米”强制性国家标准的规定。故此，被告的建设行为违反了强制性国家标准，影响了原告的采光、通风。被告的相关辩解法院不予采信。另，被告辩称，原告东侧开门系原告擅自开门，但被告并未提供系原告在房屋验收交付前或后开门的充分证据，法院不予采信。

鉴于被告相邻侵权，影响原告的通风、采光，现原告提出诉讼请求要求赔偿损失，应予支持。但原告要5万元明显过高，从原告购房屋支付价款的实际情况及长期在此居住环境的特殊性，以及原告在案外人佳泰公司另案和解，佳泰公司补偿原告1万元的情况，兼顾公平，一审院认为损失赔偿数额应以1万元为宜。关于原告诉请精神损害赔偿，因无法律依据，法院不予支持。鉴于侵权过错责任在被告，案件诉讼费用应由被告负担。依据《中华人民共和国民法通则》第83条，参照中华人民共和国《城市居住区规划设计规范》GB50180-93第五章第2条第2款、第3款的规定，判决：被告桐柏县粮食局赔偿原告尤祖国损失10000元，于本判决生效之日起15日内一次性付清。案件受理费2010元，现场勘验费490元，共计2500元，由被告桐柏县粮食局负担。

一审判决后，被告桐柏县粮食局不服，向河南省南阳市中级人民法院提起上诉。除坚持一审时的辩称意见外，还提出东楼高度新旧都是三层，并没有影响原告的通风、采光。

二审法院另查明，被告的三层楼、六层楼均已完工。

二审法院经审理认为，被告桐柏县粮食局所建造的六层楼在原边旧界上加高又后退，使原告的房屋该面不能接受阳光的照射。被告所建造的三层楼虽是原高度，但不是原边旧界，也对原告的房屋采光造成一定影响。原审判决事实清楚，适用法律正确，处理适当。判决：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费2010元，由被告负担。

[疑难问题研析]

本案涉及的法律问题主要有以下三点：

一、原告签订房屋买卖合同后，尚未取得房屋所有权权证，是否能作为相邻采光纠纷的诉讼主体？

近现代各国民法最初是以不动产所有权为模型来设立相邻关系制度的。随着社会经济关系的变迁，商品生产和商品流通规模越来越大，所有权全面地表现为观念化与价值化。所有物由原来完全由所有人自己占有、使用、收益，变迁为所有人将所有物交由他人占有、使用、收益，而自己则收取对价。物权理论也由以所有为中心向以利用为中心转变。在这样的背景下，不仅邻近的不动产所有人之间发生了大量的相邻关系，就连邻近的不动产利用人之间，不动产利用人与不动产所有人之间也同样发生了大量的相邻关系。于是民法判例与学说理论开始转变立场，认为相邻不动产所有人及利用人因不动产相邻近而发生的关系都受相邻关系调整。如今，判例学说的这一见解已为多数国家的民法立法与学说理论所接受，已成为一种通说。我国《民法通则》和《物权法》虽没有给相邻关系下定义，但《物权法》出台前，最高人民法院在《民事案件案由规定（试行）解释》中，把相邻关系的主体界定为“相互毗邻的不动产所有人或使用人”，《物权法》施行后，《最高人民法院民事案件案由规定理解与适用（2011年修订版）》把“不动产的相邻权利人”界定为“相邻不动产的所有人、用益物权人或占有人”。[1]本案原告与出售人签订《商品房买卖合同》后，支付了全部房款和契税，虽尚未取得房地产权证，但其已实际占有使用房屋，其对房屋的占有属合法占有。因此，本案原告作为相邻采光纠纷的诉讼主体不仅与通说相符合，也与最高人民法院的规定相一致。

二、被告建房不仅未按规划的建筑间距，而且违反了国家有关工程建设标准规定的建筑间距，是否可以用现场勘察的方式直接确认其对原告构成相邻采光妨碍？

被告建房虽经过行政许可，属于合法建造，但经过行政许可的建设行为，并不一定符合民事法律规范。有的是因为行政机关审批前未经过充分的评估论证或明知间距不符合规定仍然予以规划许可；有的是因为建设方未按规划建设，导致对相邻不动产权利人构成采光、日照妨碍。本案被告在建房过程中，未按规划要求的建筑间距执行，经测量，被告南楼虽然与翻建前比往后退了1米，但加高至六层，与原告房屋间距为2.8米；东楼虽未加层，但与原告房屋间距由原来的10米缩减至3.95米。根据原建设部《中华人民共和国国家标准（城市居住区规划设计规范）》5.0.2.3（1）条规定：“条式住宅，多层之间不宜小于6米，高层与各种层数住宅之间不宜小于13米。”而被告所建房屋与原告房屋之间的建筑间距远远小于该规定。为节约诉讼成本，法院通过现场勘查，参照规划图纸，凭借生活经验，可以直接认定被告的建房行为对原告房屋构成采光妨碍。

三、赔偿内容与标准如何确定？

被告虽在自己享有土地使用权限的范围内建房，且经规划许可，但对原告构成了采光妨碍，根据相邻关系的法律规定，应当承担相应的民事责任。原告主张赔偿数额5万元，其中包含了精神损害赔偿这块内容。在当时情况下，我国法律并没有精神损害赔偿的规定，最高人民法院在有关人身损害赔偿的司法解释中规定了精神损害赔偿的内容。采光、日照妨碍，虽然涉及身体健康、精神愉悦等人格利益的内容，但其在性质上还是属于相邻关系的一种，是从不动产所有权或使用权中派生出来的一种财产性利益，它不属于人格权，适用精神损害赔偿，没有法律依据。至于赔偿数额，由于没有法律规定，可以由法院根据当地情况及案件的具体情况酌定。本案原告因为被告建房影响其通风、采光曾起诉出售方买卖合同无效，后因接受出售方补偿款1万元而撤诉。考虑到这一情况，综合原告所购房屋的总价为14万元及居住环境具有特殊性等因素，为兼顾各方利益，法院对本案亦作出被告赔偿l万元的判决，是正确合理的。

[出处]

一审：案号：（2004）桐城民初字第86号，审理法院：河南省桐柏县人民法院；审结时间：2005年2月21日；

二审：案号：（2005）南民一终字第65号，审理法院：河南省南阳市中级人民法院，审结时间：2005年10月10日。