湖南天成房地产开发有限公司诉岳阳市国土管理局等土地使用权出让合同纠纷案

中华人民共和国最高人民法院民事判决书 (2001)民一终字第50号

上诉人(原审原告)：湖南天成房地产开发有限公司。住所地：湖南省岳阳市南湖大道邕园路。 法定代表人：吴谢滨，董事长。 委托代理人：乔冬生，北京市远东律师事务所律师。 委托代理人：刘彪，该公司职员。 被上诉人(原审被告)：岳阳市国土管理局。住所地：湖南省岳阳市南湖大道。 法定代表人：唐树林，局长。 委托代理人：万岳斌、谭国良，该局干 被上诉人(原审被告)：岳阳南湖旅游度假区管理委员会。住所地：湖南省岳阳市南湖大道。 法定代表人：屈纯久，主任。 委托代理人：颜昌河，该会干部。 上诉人湖南天成房地产开发有限公司(以下简称天成公司)为与被上诉人 岳阳市国土管理局(以下简称国土局)、岳阳南湖旅游度假区管理委员会(以下简称南湖管委会)土地使用权出让合同纠纷一案，不服湖南省高级人民法院 (1998)湘民初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

经审理查明：1992年12月10日，天成公司与国土局签订《国有土地使用权出让合同》约定：国土局向天成公司出让位于岳阳南湖旅游度假区南湖游路以南天灯咀半岛总面积746557．06平方米的土地，出让年限为50年，出让金为每平方米105元，总额计78388490元。土地用途为旅游服务设施、景观开发建设和房地产开发综合用地。国土局分三期交付土地，第一期1993年2月底前交70000平方米，第二期1993年6月30日前交付．50000平方米，第三期1993年10月30日前交付所余全部土地面积。天成公司分三次交付土地出让金，第一次在合同签字后15日内付足总额的30％，第二次1993年6月30日前付足总额的80％，第三次1993年10月30日前付足总额100％。如天成公司逾期支付，国土局有权解除合同，并可请求违约赔偿。双方还约定，如一方未履行本合同规定的义务应视为违反合同，违约方应向另一方赔偿一切直接和可得利益损失。因合同所涉土地在南湖度假区范围，并尚未征收为国有土地，1993年1月9日，南湖管委会与岳阳市郊区五里乡金鹗山村签订《征地协议书》，就有关征地拆迁事宜进行了约定。1993年7月15日，岳阳市规划局向天成公司颁发了1119亩建设用地规划许可证。1993年8月23日，国土局向天成公司颁发了390亩国有土地使用权证，并实际交付土地52．35亩，天成公司开始投资兴建南湖大酒店。 1994年12月13日，根据天成公司提出的调整用地范围的要求，国土局与天成公司签订《国有土地使用权出让补充合同》，约定：将原出让土地面积746557．06平方米改为346666．67平方米(具体面积及地点以出让红线为准)，土地使用权出让金不变，即每平方米105元，总金额约3640万元；未付款780万元的支付方式为：合同签订后15日内支付100万元，1995年4月30日前支付200万元，1995年6月30日前支付430万元，国土局同意天成公司留50万元作为不可预见费，待土地使用时无任何纠纷后再付；土地交付方式为：合同签订后10日内，国土局将上述出让土地的规划许可证，包括390亩土地的土地使用红线图交给天成公司，余下出让土地的使用红线图、土地证等在1995年6月30日前交付。除已交付的南湖大酒店建设用地外，国土局于合同签订后30日内交付天成花园建设用地(约73亩)。1995年5月30日前国土局根据天成公司开发需要再交付不少于loo亩的土地，1995年12月31日前，国土局完成红线内的全部拆迁安置及善后工作，将所有土地交付天成公司使用。 1997年8月14日，国土局与天成公司又签订《国有土地使用权出让(第二次)补充合同》，约定：将出让土地的总面积由346666．67平方米改为273333．47平方米，即410亩。土地使用权出让金不变，即每平方米105元，总金额为2870万元。除已支付的2862万元外，国土局同意天成公司留8万元作为不可预见费，待土地使用时无任何纠纷后再付；合同签订后20日内，国土局将剩余20亩 (410亩减去已发证的390亩)土地的红线、墨线图及土地使用权证交给天成公司。除已交付的南湖大酒店建设用地外，国土局交付天成花园建设用地(约73亩)的时间另行商议。在天成花园土地交付给天成公司后两个月内，国土局须交付南湖宾馆与南湖大酒店之间的土地约26亩给天成公司使用。在南湖大酒店开业时国土局须将4lO亩土地全部交付天成公司使用；双方还约定：原合同及第一次补充合同有关条款经本补充合同修改后，以本补充合同为准，除此之外的其余条款双方仍然认可，其法律效力与本补充合同相同。截止到1995年1月17日。天成公司共向国土局和南湖管委会支付土地出让金2862万元。其中，1992年11月19日付款100万元，1992年11月30日付款200万元，1993年1月18日付款’700万元，1993年2月18日付款6931913．84元，1993年5月19日付款50万元 (美元)，1993年5月20日付款32万元(美元)，1993年8月4日付款200万元，1994年1月15日付款50万元，1994．年1月31日付款50万元，1994年4月6日付款50万元，1994年5月11日付款50万元，1994年6月24日付款10万元，1995年1月17日付款100万元。1998年1月27日，国土局向天成公司颁发了20亩国有土地使用权证。国土局实际交付土地共计105．87亩，合70579．29平方米。因南湖管委会征地时与村民之间劳力安置及青苗补偿等问题未完全落实，天成公司开发使用时遭到当地村民阻拦。1998年6月，天成公司向一审法院提起诉讼，要求判令国土局立即交付尚未交付的土地并承担违约赔偿责任。2000年3月，天成公司又向一审法院提交补充起诉状，请求判令岳阳市人民政府返还出让金2092万元及支付违约赔偿金1527万元，判令国土局将已交付的58亩土地的50年使用年限从实际交付土地之日起算。

一审法院经审查认为：国土局依法享有国土管理职能，具有独立承担民事责任的能力，本案已由国土局作为被告参与了诉讼，无须再列岳阳市人民政府为被告。但南湖管委会与本案有直接利害关系，一审法院遂追加南湖管委会为本案共同被告。 另查明：1999年3月19日，南湖管委会与天成公司签订《关于交付天灯咀出让土地和启动南湖大酒店工程的协议》，其内容为：南湖管委会通过国土局与天成公司签订《国有土地使用权出让合同》，并经两次补充修改后，按已实际收取的出让金2862万元，出让土地面积410亩给天成公司。但因南湖管委会与被征地单位的征地补偿等存在纠纷，导致出让土地不能全面实际交付使用，经双方协商达成如下协议：(1)南湖管委会在1999年5月15日以前至少将410亩出让土地范围内的南湖大酒店至南湖宾馆地段及水塘合计120亩土地实际交付给天成公司，并负责在上述时间内将酒店围墙内的一户民宅迁走。(2)天成公司在南湖管委会履行前条义务后的同时，立即启动南湖大酒店外装修工程，并保证在9月底前完成外装修工程。(3)南湖管委会保证被征地单位的村民不再因征地补偿问题阻拦天成公司施工。(4)由于南湖管委会在1999年5月15日以前仍不能全面交付土地，影响天成公司整体开发计划的实施，故天成公司将南湖大酒店工程全面启动前，南湖管委会应通过市政府与市内有关银行或其他金融机构联系落实3000万元的5年期建设资金贷款贷给天成公司，天成公司用相应的房地产作抵押。(5)前条贷款资金落实，天成公司与有关银行签订贷款合同后20日内将南湖大酒店全面复工，并在资金到位之日起8个月内竣工开业。(6)南湖管委会负责对原用地规划(包括用地性质)进行调整，容积率从原来的1I 27提高到1．50，原规划保留的水塘由天成公司填平作建设用地使用，并保证在1999年6月底前通过规划审批。(7)南湖管委会及其他政府部门不能再向天成公司或受让天成公司土地的第三者收取或变相收取配套费，天成公司按比例使用基础设施时，南湖管委会不能再收取使用费。政府其他职能部门收取此条费用时，由南湖管委会负责。(8)南湖管委会违反第1条时，每天按相应土地价款的千分之十向天成公司支付违约金。违反第7条时对天成公司承担由此造成的全部经济损失；南湖管委会履行义务后，天成公司不履行相应的义务时，则按装修工程逾期完工的天数，每天向南湖管委会支付酒店屋面外装修工程造价的1‰的违约金；南湖管委会不履行第1条、第3条和第6条的义务时，天成公司免除违约责任。(9)本协议经双方法定代表人签字、加盖单位公章，并经国土局同意后生效。(10)有关全面交付出让土地按相关土地补充合同规定执行，迟延交付土地的违约责任问题另行协商。南湖管委会、天成公司及国土局均在该协议上签字盖章。2000年7月12日，一审法院召集天成公司、国土局及南湖管委会并会同岳阳市人民政府、岳阳市规划局对尚未交付土地进行协商，岳阳市规划局明确表示未交付的地块属旅游景区，为保护旅游资源，该处不得再进行房地产开发。如果要开发建设须按政府重新规划建设与旅游相配套的项目或者考虑重新调整土地，因天成公司不同意而协调未成。

一审法院认为：天成公司与国土局签订的《国有土地使用权出让合同》及其补充合同，其意思表示真实，合同签订后补办了有关征地手续，符合法律有关规定，该合同系有效合同。南湖管委会在天成公司与国土局履行合同过程中加入交付土地合同成为合同主体，其三方自愿协商签订的协议，内容未违反法律规定，应合法有效。在合同履行中，天成公司支付土地出让金2862万元，并领取了建设用地规划许可证，国土局在未办齐有关征地手续的情况下，签约出让土地使用权，导致交地延误，而南湖管委会加入到合同中承担征地任务时，未解决好当地村组、村民之间的劳力安置和青苗补偿等问题，致使天成公司不能按合同约定时间全部实际取得受让土地，国土局、南湖管委会应承担违约责任。鉴于目前规划部门对国土局、南湖管委会尚未交付的土地重新调整了规划，天成公司不能按合同的约定继续开发利用，且三方又不能就改变投资项目、易地开发达成协议，故所签订的有关合同及补充协议应终止履行。因天成公司支付的土地出让金全部由南湖管委会收取，故南湖管委会应返还未交付土地的出让金21209174元及利息，国土局承担连带清偿责任。天成公司应返还国土局未交付土地的国有土地使用权证。据此判决：

一、国土局与天成公司签订的《国有土地使用权出让合同》和两份《国有土地使用权出让补充合同》以及《关于交付天灯咀出让土地和启动南湖大酒店工程的协议》未履行部分(304．13亩)终止履行。二、由南湖管委会返还天成公司土地出让金21209174元(扣除105．87亩的土地出让金)及赔偿利息损失(自1995年1月17日起至本判决生效后履行之日止按银行同期贷款利率计算)，国土局承担连带清偿责任；由天成公司返还未交付土地的国有土地使用权证。以上限于判决生效之日起15日内履行。 天成公司不服一审判决提起上诉称：原审判决在违约责任的实体问题处理上，对上诉人的损失未作认定且适用法律不全面，判决显失公正。上诉人的可得利益损失为36516000元，依法应予全面支持。故请求撤销原判，判令出让方将不能交地部分的出让金21209174元立即返还给天成公司，出让方自收取第一项每笔出让金之日起至生效判决规定的履行完毕之日止承担占用资金利息并按日万分之五承担违约赔偿责任，由出让方承担全部诉讼费用。国土局及南湖管委会虽然认为原审判决存在多处错误，但没有提起上诉。 本院认为；国土局与天成公司1992年12月10日签订《国有土地使用权出让合同》时，虽然所涉土地尚未征用转为国有土地，但其后补办了有关征地手续，根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的有关规定，一审法院认定双方签订的《国有土地使用权出让合同》及其补充合同有效是正确的。南湖管委会与天成公司签订的《关于交付天灯咀出让土地和启动南湖大酒店工程的协议》，系双方真实意思表示，内容也不违反国家法律和行政法规的强制性规定，也应认定为有效。由于岳阳市规划部门重新调整规划，天成公司与国土局、南湖管委会又未能就有关问题达成新的协议，故一审法院判决天成公司与国土局签订的《国有土地使用权出让合同》和两份补充合同以及天成公司与南湖管委会签订的《关于交付天灯咀出让土地和启动南湖大酒店工程的协议》终止履行亦无不当。天成公司上诉主张国土局赔偿其36516000元可得利益损失及按日万分之五承担占用资金利息的违约责任，因没有提供充分的证据，本院不予支持，但一审法院仅判令南湖管委会赔偿自1995年1月17日起占用未交付土地的出让金21209174元的利息损失有失公平。按照合同的约定，已交付土地105．87亩的出让金为7410826元，而天成公司1993年1月18日就已付款达1000万元，从即日起南湖管委会就应承担占用天成公司资金2589174元的利息损失，其余占用资金应按收到每笔资金的时间分段计息，利息按中国人民银行同期固定资产贷款利率计算。一审判决天成公司返还未交付土地的国有土地使用权证不妥，因国土局及南湖管委会并无此诉讼请求，国土局应就已实际出让的土地重新核发国有土地使用权证，这属于具体的行政行为。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二款第(三)项之规定，判决如下：

一、维持湖南省高级人民法院(1998)湘民初字第8号民事判决第一项； 二、变更湖南省高级人民法院(1998)湘民初字第8号民事判决第二项为：南湖管委会于本判决生效后15日内返还天成公司土地出让金21209174元并赔偿占用此资金的利息损失(自1993年1月18日起按收到每笔资金的时间分段计息，利息按中国人民银行同期固定资产贷款利率计算)，国土局承担连带清偿责任。 一审案件受理费190960元，由国土局负担57288元，南湖管委会负担133672元；二审案件受理费190960元，由天成公司负担114576元，国土局和南湖管委会负担76384元。 本判决为终审判决。 审判长: 冯小光 审判员: 孙延平 审判员: 吴晓芳 二OO一年十月十七日 书记员: 胡晓菲

【法律依据】: 《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(1995年12月27日) 5．出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并依法补办了出让手续的，或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。