重庆经济技术开发区管理委员会等诉重庆市房地产开发股份有限公司土地使用权纠纷案

焦点问题： 划拨用地手续不全是否影响土地使用权的享有?将已划拨给他人使用的土地出让给第三方的行为是否有效?土地使用权是否能善意取得? 裁判要旨：不享有土地权而签订的土地使用权出让合同无效，善意有偿取得土地并办理了相关手续的，取得土地使用权。 中华人民共和国最高人民法院民事判决书 (1997)民终字第24号 上诉人(原审被告)：重庆经济技术开发区管理委员会。住所地：重庆市南坪万寿路2号。 法定代表人：卢家骏，副主任。 委托代理人：马开君，重庆经济技术开发区国土局局长。 委托代理人：卓泽渊，重庆市第三律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：重庆市南岸区城市建设综合开发统建办公室。住所重庆市南岸区南坪南城大道197号。 法定代表人：寇国荣，主任。 委托代理人：吉达珠，北京市惠中律师事务所律师。 委托代理人：谭启平，重庆市第三律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：重庆市房地产开发股份有限公司 渝中区曾家岩1号附1号。 法定代表人：官忠富，董事长。 委托代理人：杜鱼，公司副总经理。 委托代理人：杨文志，重庆志同律师事务所律师。 原审第三人：中银富安实业(重庆)发展有限公司。住所地： 重庆市渝中区人民路236号。 法定代表人：刘庆瑞，总经理。 委托代理人：李盛祥，重庆市红岩律师事务所律师。 上诉人重庆经济技术开发区管理委员会(以下简称管委会)、重庆市南岸区城市建设综合开发统建办公室(以下简称统建办)为与被上诉人重庆市房地产开发股份有限公司(原先为重庆市统建办公室、重庆市建设用地综合开发公司、重庆市房屋开发建设公司，以下简称房开公司)土地使用权纠纷一案，不服四川省高级人民法院(1995)川民初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

经审理查明：上诉人管委会、统建办与被上诉人房开公司讼争的土地位于重庆市经济开发区C、E转盘的南城大道以南，大石路以东转角处，即南坪4小区C、E线公路靠4—1组团前，面积为5260平方米。该土地原为南坪公社大土生产队的集体土地。1981年11月19日重庆市人民政府以重府发(1981)209号文件决定，由房开公司负责包括讼争土地在内的三处综合开发试点区的建议用地开发业务。1982年6月16日，重庆市政府批转《重庆市城市建设用地综合开发试 点暂行办法》，并下发重府发(1982)122号文件，将开发试点区的集体土地征用为城镇国有土地。同年11月22日，重庆市政府办公厅以重办发(1982)131号文件将上述土地确定自1983年1月1日起正式征为国有土地。1984年重庆市规划局对南坪三、四小区进行了规划。1986年9月27日，南岸区政府主持召开区委、区政府、房开公司、区财政局、区开发办公室联合会议。会议决定成立南岸区房屋开发公司，由市、区开发公司划片单独开发。区开发公司开发三小区，房开公司开发四小区等。 1987 年 1 月 14 日，南岸区综合开发办公室与房开公司研究决定了三、四小区土地费标准，全部征地费由房开公司贷款垫付。三小区的土地费由南岸区综合开发办公室收，四小区的土地费由房开公司收。南岸区综合开发办公室在每个季度末向房开公司转账一次。 1991 年 7 月20日，重庆市政府办公厅下发（ 1991 ）第 27 号会议纪要，决定有关单位在南坪地区已征未建土地的使用权统一有偿转给管委会办公室。 1993 年 4 月 4 日，国务院批准设立重庆经济技术开发区。 1994 年重庆市政府发布 《 重庆经济开发区土地管理办法 》 、授权管委会行使市一级征地审批权限、下级征地计划、审批征用开发区内的土地。 1994 年 9 月 28 日，管委会办公室与中银富安实业（重庆）发展有限公司（以下简称中银公司）订立 《 国有土地使用权出让合同 》 ，约定管委会将编号为KF4一 1 号 7 000平方米的国有土地（包括讼争土地）使用权出让给中银公司，使用期限为 70 年，总计出让金人民币 420 万元。 1995 年 4 月 28 日重庆经济技术开发区国土局与统建办签订 《 收地协议书 》 ，约定由重庆经济技术开发区国土局收回统建办 5260 平方米的土地（即讼争土地）。重庆经济技术开发区国土局一次性补偿统建办人民币 749550 元。 1995 年 6 月 15 日，重庆经济技术开发区国土局依照重庆市政府关于清理拆除城区主干道两侧和聚华窗口地区违法建筑的通告精神，将房开公司在讼争土地上搭建的临时施工用房等设施全部拆除。中银公司随即进人讼争土地施工至今，现房屋已建至四层。房开公司于同年 8 月以管委会侵犯土地使用权为由诉至一审法院。

一审法院认为双方争议的土地已经有关部门划拨给房开公司使用，由于多种原因，手续虽不完善，但不能否认房开公司对讼争土地享有使用权。管委会在未与房开公司办理好土地有关事宜的情况下，将讼争土地使用权出让给中银公司不当。统建办不享有讼争土地使用权，其与管委会签订的收地协议无效，收取管委会749550元补偿费应予退还。中银公司善意有偿取得讼争土地使用权，手续齐全，且已动工修建房屋，房开公司放弃收回讼争土地使用权的请求本院予以确讼争土地由中银公司使用。管委会将房开公司享有使用权的土地擅自出让，应承担赔偿责任。房开公司要求管委会赔偿因拆除其施工设施所造成损失的诉讼请求不属本案解决范围。据此判决：一、讼争土地使用权属中银公司享有；统建办返还管委会 749550 元，于判决生效之日起 15 日内付清。逾期按建设银行同期贷款利率计算付息；三、管委会赔偿房开公司 2367000 元，于判决生效之日起 15 日内付清。逾期按建设银行同期贷款利率计算付息；四、驳回房开公司的请求。审案件受理费 56000 元，其他诉讼费 14000 元，共计 7000元，由管委会负担28000元，统建办负担21000元，房开公司负担21000元。 管委会、统建办不服一审判决，向本院上诉称：讼争土地为统建办征用管理，并作城市用地交给管委会，土地使用权自被征用时起一直属统建办享有。移交给管委会后依法出让给中银公司是合法有效的行为。一审法院认为讼争土地已经有关部门划拨给房开公司使用，无事实和法律依据。房开公司所支付的费用与讼争土地无关，请求撤销一审判决第二、三项，责令房开公司赔偿两上诉人的全部经济损失，并承担案件受理费。房开公司答辩称：讼争土地使用权应属房开公司所有，南坪三、四小区征地费用是房开公司垫付的，在中四小区由房开公司开发建设。两上诉人已对房开公司土地使用权构成了侵权。请求判令提高赔偿金，驳回上诉人的诉讼请求。原审第三人中银公司答辩称：一审法院判决第一项应予维持，由于房开公司在诉讼中企图损害中银公司利益，故保留追究其责任的权利。 本院认为：上诉人管委会、统建办与被上诉人房开公司讼争的土地，从历史沿革看，已由有关部门划归房开公司使用。房开公司曾在讼争土地上进行开发施工，并搭建了临时施工用房等设施，虽基于各种原因致使有关手续不完善，但不能否认房开公司享有对讼争土地的使用权，管委会在不享有土地使用权的情况下，将讼争土地出让给中银公司不当。统建办亦不享有讼争土地的使用权，其与管委会签订的收地协议应属无效，统建办应返还管委会749550元补偿费。中银公司系善意有偿取得讼争上地，并办理了土地使用权证，且已在讼争土地上修建房屋至今，另房开公司表示放弃收回讼争土地使用权的请求，本院予以照准，讼争土地由中银公司使用。管委会将房开公司享有使用权的土地擅自出让，应承担相应的赔偿责任。据此，对管委会及统建办的上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳同上诉，维持原判。 二审案件受理费56000元，由上诉人重庆经济技术开发区管理委员会负担28000元，上诉人重庆市南岸区城市建设综合开发统建办公室负担28000元。 本判决为终审判决。 审判长: 郑学林 审判员: 郭彦祯 审判员: 孙延平

【法律依据】 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(199０年５月1９日) 第四十二条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利用的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据态度使用者已事业的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。 《中华人民共和国合同法》（１９９９年３月１５日） 第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得的处分权的，该合同有效。