商品房预售不符法定条件

[案情介绍] 1999年8月4日，某A、某B、某C分别向房地产公司预交 房屋定金4000元。同年8月6日，三人分别与X公司签订了 《商品房预售合同》。该合同约定：某A、某B、某C分别向房地 产公司购买位于本市某区幸福路2022号4幢402室(建筑面积 96平方米，每平方米单价3800元，合计总价款364800元)、幸 福路2022号4幢401室(建筑面积105平方米，每平方米单价 3600元，合计总价款378000元)、幸福路2022号12幢302室 (建筑面积74平方米，每平方米单价3520元，合计总价款 260480元)房屋，三套商品房交付期限均为2000年7月31日 至2000年8月31日。此后，某A、某B、某C分别向该房地产 公司预交房款164800元、17800元、80480元。 2000年4月20日，房地产公司因预售商品房的工程无法经 过验收，遂与某A、某B、某C三人协商后分别签订了《商品房 买卖合同》。在该合同中当事人互相谅解，约定：某A、某B、 某C分别购买房地产公司位于本市某区红莲路520号11幢802 室(建筑面积、单价、总价款与原合同相同)、红莲路520号7 幢901室(建筑面积、单价、总价款与原合同相同)、红莲路 520号7幢602室(建筑面积、单价、总价款与原合同相同)三 套房屋，交付期限均为2000年12月1日至2000年12月31日。 因房地产公司到期仍然不能交房，双方再度协商未果，某A、某 B、某C诉至当地人民法院，分别要求房地产公司双倍返还定金 并赔偿损失。 经查，该房地产公司所调售的红莲路520号的房屋不具备预 售条件，且该房地产公司未办理预售许可证。 [法律分析] 商品房预售合同必须依法订立，被告在未办理商品房预售许 可证的情况下，即匆忙进行预售交易。被告的行为明显的违反了 法律规定，因而，原、被告之间所签订的合同当属无效。商品房 预售有四个条件，我国《城市房地产管理法》第四十四条第一 款规定：“商品房预售，应当符合下列条件： (一)已交付全部 土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程 规划许可证；(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的 资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和 竣工交付日期；(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预 售登记，取得商品房预售许可证明。 根据以上规定，房地产公司对《商品房预售合同》的无效 负有责任，应当返还原告的预付款并赔偿原告因合同无效而遭受 的损失。