承包租赁有别

[案情介绍] 1994年4月28日，曾x x与深圳市x x公司(以下称x x 公司)签订了《房屋租赁合同》，约定X x公司将x x大厦二楼 商场租给曾X x，面积990．59平方米，租期从1994年7月1日 至2002年6月30日。曾x x承租后，由x x公司出具手续向工 商部门进行登记，成立深圳市x x布料配套专业市场，负责人为 曾x x。曾X X承租后，对所租房产进行了装修并以深圳市x x 布料配套市场(以下称布料市场)之名对外“发包”。 1994年9月6日，宋X x与布料市场曾x x签订《承包合 同》，约定：布料市场曾X x向宋x X提供布料市场150号铺位 作为合作经营的投资，承包期暂定两年。从1994年9月1日起 计“承包金”，经营期间的水电费、卫生、保安、空调、工商等费 用，由宋X x负责；合同期满或解除合同时，宋x x在承包期间 装修的不动产等装修设施，归布料市场曾x x所有，其余动产应 在五天内搬出，逾期视作放弃财产所有权。合同签订后，曾X X 将铺位交给宋x X使用，宋X x依约交付了铺位押金人民币7400 元、装修费2850元给布料市场曾x x。后宋x X又按约定交付 了1994年9月至1995年3月的“承包金”。后由于曾x x拖 欠X x公司的租金， X X公司决定终止与曾x X的租赁合同，并 于1995年4月10日将该商场收归自己管理，同时发出公告给各 租用户，要求3日内带齐有关资料与其重新办理登记手续和交纳 4月份及补交以前承包(租)金，过期不办作违约处理，收回其 经营场地；凡没有重新登记的租户，本月24日前自行搬出，逾 期不搬，所发生的一切损失概不负责。宋X X不同意x X公司的 决定，未予执行。 X X公司于同年5月25日以各租户未交纳管理 费为由，将二楼商场关闭。宋X X要求布料市场、曾X X、 X X 公司赔偿经济损失，并据此诉至法院。 处理结果： 一审法院认为，曾X X向X X公司承租X x大厦二楼商场 后，虽以布料市场名义与各租用户签订合同，将该商场分成多个 铺位转租给各用户经营，布料市场的经营者实际是曾X X，原告 与曾X X签订的“承包合同”，不具有承包合同的法律特征，其 实是铺位租赁关系，双方有规避法律的行为，况且双方签订的租 赁合同未向房屋租赁管理部门进行登记，所以，该合同无效。造 成合同无效，双方均有过错，应各自承担相应的民事责任。 X X 公司虽与曾x x终止租赁合同，但在未与宋X X及各租用户协商 处理的情况下，采取关闭商场的行为不当，造成宋X x一定经济 损失，应予适当补偿。宋X X要求X x公司返还押金、装修费没 有法律依据，要求赔偿其自己的装修费用人民币5440元、经济 损失人民币11100元，未能举证，不予支持。故判决如下：

(一)宋X X与曾X X签订的“承包合同”无效，不具有法 律效力，宋x x应将承租铺位退还X X公司。 (二)由曾X X退还宋X X押金人民币7400元，装修费人 民币1781．25元，合计人民币9181．25元。 (三)由x X公司补偿宋X x人民币3700元及装修费损失 人民币1013元，合计人民币4713元。宋X X应向X x公司支付 1995年4月1日至5月25日的铺位使用费人民币6783．30元。 相抵后，宋x x应支付X X公司人民币2070．3元。铺位动产财 物归宋X X所有。 宋X X不服一审判决，提起上诉称，其与布料市场签订的承 包合同是合法有效的，布料市场及曾x X单方中止合同的行为是 违反法律规定的，要求退回押金、基建费、赔偿装修费及其他损 失。曾X x答辩称，布料市场与宋X X所签合同是有效的。X X公 司在5月25日关闭布料市场是不当的，应承担责任，与我无关。 一审法院判决我承担赔偿的义务，却对我的权利漏判，故请求二 审法院依法改判。深圳市X X公司答辩称，宋x X认为《承包合 同》有效的根据是不成立的；宋X x要求的赔偿数额及由我公司 赔偿没有事实及法律依据；一审法院判决我方补偿宋X X的损失， 也是没有事实根据。宋X X与曾X x的无效合同造成的损失应由 曾x X与宋X X承担。 二审法院认为，宋X x与布料市场曾x x签订的《承包合 同》，名为承包，实为房屋租赁。该合同未经房屋租赁管理部门 依法登记，不具有法律效力，故一审判令该合同无效，曾X X依 无效合同收取宋x x的押金应予返还，收取的基建费折抵使用装 修折旧后，亦应将剩余部分返还给宋x x的判决是正确的。因 曾x X是以布料市场的名义与上诉人发生租赁关系的，而布料市 场的开办单位系x X公司，为此，依法判令x X公司对曾X x返 还上述款项负连带清偿责任。 另X X公司虽与曾x X终止了租赁合同，但在未与宋x X协 商一致的情况下，采取关闭商场的行为不当，给宋x x造成一定 经济损失，原审判令X X公司应予适当补偿是正确的，应予维 持。 X X公司在一审并无反诉请求，原审判令该期间的费用问 题，应另循法律途径解决。另宋X x也应对无效合同承担相应的 民事责任，故原审判决装修费之损失全由x x公司承担不妥，应 予纠正。一审法院审查事实基本清楚，适用法律基本正确，但在 处理方式上有所不妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事 诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下： 一、维持一审法院判决的第一项、第二项，即“宋X X与 ： 曾x X签订的《承包合同》无效，不具有法律效力，宋x x应 将承租的铺位退还X X公司。由曾X X退还宋X X押金人民币 7400元，装修费(基建费)人民币1781．25元，合计9181．25 元”。 二、X X公司对曾X X返还上诉人的押金、装修费负连带清 偿责任。 三、变更一审人民法院判决的第三项为： X X公司补偿宋X X 人民币3700元。装修损失人民币1013元由X X公司负担70％， 即709．1元。铺位动产财物归宋X X所有。 上述款项，应于本判决生效后10日内付清，逾期按银行贷 款利率加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案二审案件受理费 人民币1388元，由宋X X负担462．6元，曾X X负担462．6元。 [法律分析1 本案的焦点问题为专业市场档主宋X X与专业市场签订的合 同究竟是承包合同，还是房屋租赁合同。判断承包与房屋租赁的 区别在于：档主以专业市场的名义从事经营活动的为承包，否则 一律视为以“承包”为名义的房屋租赁行为。 以发包为名义，实际是出租铺位的行为，应视为规避法律的 房屋租赁行为。本案中，宋X X并不是以专业市场名义从事经营 活动，一、二审法院认定宋X X与布料市场签订的合同为房屋租 赁合同，定性是正确的。由于宋X X布料市场签订的房屋租赁合 同未向房屋租赁管理部门进行登记，偷逃租赁管理税费，属违法 行为，故合同无效，宋X X与布料市场应承担相应民事责任。