子女是否有权出租父母的房屋

[案情介绍] 陈某夫妇在X市租有一套公房，于前年初将公房买下。夫妇 俩生有一儿一女，儿女均已成家立业，与父母分开居住。女儿嫁 在外地，去年生孩子，夫妇俩因退休在家无事，故搬到女儿处居 住，帮女儿带孩子，临走时把房子钥匙交给儿子，托儿子有空时 照看一下，以防不测。去年国庆节，夫妇俩回家探望，却发现有 陌生人居住在内，经向儿子询问，才知房子已被儿子租给了别 人。夫妇不悦，与儿子论理，儿子却扬言：“我是你儿子，我当 然有权出租，再说反正你们死后这房子要归我”。陈某夫妇不知 如何是好，特向本律师咨询。

[法律分析] 我国《城市房屋租赁管理办法》规定：房屋出租人必须是 房屋所有人 卜述房屋所有人系陈某夫妇 陈某夫妇并未要求出 租该房屋，更未委托儿子出租房屋，因此其儿：产擅自出租房屋的 行为是一种无效行为，该行为从一开始就不具有法律效力。陈某 夫妇完全可以要求承租户搬出，要回房屋，并有权要求获得承租 户支付的房租。 根据我国《婚姻法》，父母与子女之间确实存在一定的权利 义务关系，比如父母对子女有抚养、教育的义务，子女对父母有 赡养的义务，父母和子女之间有相互继承的权利等。但享有这些 权利和义务并不等于父母和子女之间的地位可以相互替代。有些 行为必须是特定的个体作出才能有效。如果陈某的儿子已经继承 了房屋，是房屋的所有人了，那么他是有权出租的。 当然其提到陈某夫妇死亡后，房子归他，这种说法是错误 的。如果按法定继承的话，儿子作为第一顺序继承人，对上述房 屋享有继承权，山于陈某夫妇另外还有一个女儿， ‘¨L子享有同 等的权利，故继承后儿子对此房屋也只能享有部分所有权。但继 承权是——种将来发生的权利，儿子可以享有继承权，并不等于在 父母死亡之前就对父母的房屋已拥有所有权。因此陈某的儿子在 继承父母的房屋之前，只有经父母授权委托，才能将上述房屋 出租。 29．私下协议建房不受法律保护

[案情介绍] 1987年4月2日， x x股份公司与深圳市x x投资公司签 订《合资兴建楼房合同》，约定： x x投资公司投资47万元， 与x x股份公司合资兴建9层x x大楼。大楼建成后， x x股份 公司将该大楼的第5层交付x x投资公司并归其所有。合同签订 后， x x投资公司分5次共付给x x股份公司购楼款人民币47 万元。1986年11月6日， x x股份公司出具了《卖楼说明》， 内容是：我公司兴建9层大楼，原为自用，现经董事会决定，将 5层至8层楼房基本上以收回成本和合资兴建方式，出让给x X 区属单位，请购买单位于签订合同后一次付清房款。 X X投资公 司认可了该卖楼说明，并承认其公司是依据该卖楼说明与X X股 份公司签合同并付款的。 x x投资公司的付款凭证也载明付款用 途为购楼款。另： X x大楼的用地是1982年经深圳市人民政府 批复同意x x区人民政府办公室征用作政府办公用地的。1984 年5月31日， x x区批准X x股份公司及X X区交通器材公司 无偿使用该地建设X x大楼。该大楼是以X X股份公司和X X区 交通器材公司名义报建的。该大楼的建设于1984年12月1日动 工：，1987年9月正式交付使用。1994年10月14日， x x股份 公司补交了地价款2210350元及市政建设配套费3000000元，并 于同年12月1日与深圳市X x局签订了《深圳经济特区土地使 用权出让合同书》，由深圳市x x局将该地块出让给X X股份公 司，同时明确该土地为自用，不得转让和从事房地产经营。 后x x股份公司与x x投资公司就x x大楼第5层发生产权争 议，诉至法院。 x x股份公司向法院提供了X x大楼1—9层的 《房地产证》。 处理结果： 一审法院判决如下： x x大楼南座五楼归x x股份公司所 有， x x投资公司应于本判决生效后三个月内将x x大楼南座五 楼退还给x x股份公司； x x股份公司应于本判决生效后三个月 内将集资建房款人民币47万元退还x x投资公司。 x x投资公 司不服，提起上诉。二审判决驳回上诉，维持原判。 [法律分析] x x投资公司与x x股份公司所签订的《合资兴建楼房合同》是名为合资建房实为楼房买卖合同。 X X大楼的用地原属 行政划拨性质，后来规划国土部门将该地块出让给x X股份公 司时，出让合同明确： “该土地为自用，不得转让和从事房地 产经营”。故双方签订的上述合同违反了有关土地管理法规的 规定，应属无效合同。造成合同无效，双方均有责任。当事人 依据无效合同所取得的财产应返还给对方。 X X投资公司应 将x X大楼五楼退还X X股份公司， X X股份公司应将收取的 购楼款返还给X X投资公司。案例事实证明了这种私下协议合作 建房往往是产生纠纷的根源，同时也是不受法律保护的。 X x股 份公司领有X X大楼南座1—9层建筑面积5261．03平方米的 《房地产证》， X X大楼南座应归X X股份公司所有。 X X投资 公司占用X X股份公司的房屋没有法律依据，应限期退出。 X X 股份公司取得X X投资公司的建房集资款因没有法律根据，应予 退回。