该宅基地转让协议有效 [案情介绍] 王某、沈某均为某城区人。王某系拆迁户，在其现住房的屋 后有已领取国有土地使用证书的宅基地一块，并已领取了建房的 相关手续，但资金不足，意欲将宅基地转让。沈某系外来户，人 口多，急需建房，但苦于无宅基地。1998年12月2日，王某和 沈某经人介绍，就转让宅基地事宜达成了书面协议。协议书规 定：王某将已领取国有土地使用证书的宅基地一块以5万元的价 格转让给沈某，因王某已领取建房执照，故沈某在向王某交付8 万元后开始建房。沈某建房完毕后先由王某领取房屋产权证书， 然后再和沈某办理房屋产权证书，然后再和沈某办理房地产权证 书，然后再和沈某办理房屋产权和土地使用权的变更手续。 协议书签订后，沈某出资近16万元于次年6月建成了三上 三下楼房及厨房等设施，建成后沈某即入住该楼房。王某在沈某 房屋建成后也按约去房产管理部门办理了房屋产权书。但在沈某 提出办理房屋产权和土地使用权变更手续时，王某先是找借口进 行拖延，后则意欲拒绝。2000年3月4日，王某以自己领有土 地使用证和房屋产权证为由，向某法院提起诉讼，要求沈某从其 享有产权的房屋中迁出。沈某应诉时称，我是以5万元的价格从 王某处受让该宅基地的，盖楼房时我全额出资所建，产权应归 我。至于土地使用权和房屋产权的变更，只存在一个变更的时间 问题。现王某撕毁协议，不按约和我办理房屋产权和土地使用权 变更手续，其行为显然违约，请求法院在驳回王某请求事项的同 时，反诉要求法院判决王某履行变更房屋产权和土地使用权的 义务。 [法律分析] 王某和沈某所签订的《宅基地转让协议书》不违反国家法 律、法规的规定，应认定为有效协议。王某的请求事项应予以驳 回，沈某要求王某履行办理房屋产权土地使用权变更手续的反诉 请求应予以支持。其理由是： 1．王某对转让的宅基地享有使用权，该宅基地是国有土地， 且是位于城市内的城镇国有土地，因而该宅基地是可以转让的。 其法律依据是：(1)《中华人民共和国土地管理法》第二条第三 款规定：“土地使用权可以依法转让。”(2)《城镇国有土地使用 权出让和转让暂行条例》(下称条例)第三条规定： “中华人民 共和国境内的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者 外，均可依据本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”(3) 《条例》第四条规定：“依照本条例的规定取得 土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出 租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护。” (4) 《条例》第七条规定： “土地使用者出让、转让、出租、抵 押、终止土地关系及有关地上建筑物、其他附着物，由政府土地 管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理过户 手续。”由以上法律、法规的规定可见，城镇国有土地的使用权的 土地主体是可以转让其享有使用权的土地的，不需要到土地管理 部门办理批准手续，只需要到土地管理部门办理过户手续就可以 了。因而，王某向沈某转让该宅基地的行为是合法的、有效的。 2．最高人民法院《关于使用{中华人民共和国合同法)若 干问题的解释(一)》第九条回答： “法律、法规规定合同应当 办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续 不影响合同的效力。” 《条例》没有规定城镇国有土地的转让协 议在办理登记手续后生效，故王、沈间的宅基地转让行为有效， 无须对该行为进行登记。 3．《土地管理法实施细则》规定的是土地所有权、使用权 的变更自变更登记之日起生效，是规定的土地所有权、使用权的 受让主体实际取得受让土地所有权、使用权的时间，是规定的土 地所有权、使用权的实际转移时间，并不是规定土地所有权、使 用权的转让协议应当进行登记后才发生法律效力，因为签订协议 和办理登记手续是两回事，不能混为一谈。 所以，王某和沈某所签订的宅基地转让协议是合法有效的， 并不能因为土地使用权变更手续未履行而将协议认为无效。办理 土地使用权变更登记手续和办理房屋产权变更登记手续是一样 的，登记行为是双方按约定履行义务而不是协议的生效条件。如 果王某拒绝和沈某履行有关变更登记手续，就显然属于违约，人 民法院应当依法判令王某履行该项义务，以体现保护诚实信用、 公平交易的民事法律原则。