[案情简介] 被告临湖市房屋土地管理局于1994年4月4日核发给临湖天龙房产企业公司(本案第三人)临房长字第25880号房屋所有权证。被告认定，临湖市古城路 785弄门卫室(即桃花源别墅小区门卫室)系临湖天龙房产企业公司于1990年8 月取得合法建筑工程执照后建造的。该门卫室建筑面积69平方米，结构为混合 一等，层数为一层。上述事实有临湖市规划局核发给临湖市居住区第四开发公司 (以下简称四分公司)(89)第156号及(90)第674号两份建筑工程执照、临湖 市私有房屋产权登记申请书、临湖市房屋产权登记审核表等证据为证。被告根据 < 城镇房屋所有权登记暂行办法)第8条、<临湖市城镇房屋产权登记暂行办法) 第6条第(一)项的规定，于1994年4月4日向第三人核发了临房长字第25880 号房屋所有权证。原告临湖市临北区桃花源别墅(785弄)业主管理委员会(以下 简称桃花源别墅管委会)。于1997年1月28日知道被告向第三人核发了房屋所有 权证，原告不服，于1997年3月26日向临湖市临北区人民法院提起诉讼。 原告诉称；临湖市古城路785弄门卫室系桃花源别墅小区公建配套设施，门 卫室的产权应属于全体业主共有，且该小区全体业主在购买桃花源别墅商品房 时，购买了小区建筑占地分摊面积，即所争的门卫室土地面积已由全体业主购 买。被告将该房屋所有权证核发给第三人是不合法的，请求予以撤销。 被告辩称：其向第三人核发古城路785弄门卫室房屋所有权证认定事实清 楚、证据充分，请求维持其核发的房屋所有权证。 第三人述称：全体业主在购买桃花源别墅商品房时，虽然购买了小区建筑占 地分摊面积，但门卫室的房屋建筑面积并未被业主购买。被告根据建房执照核发 房屋所有权证是合法有效的，请求予以维持。 法院经审理认为：本市古城路785弄门卫室属于四分公司建造桃花源别墅小 区时一并提出申请构筑的小区配套设施之一，是该小区必需的物业管理服务用 房，故该门卫室产权不应游离于桃花源别墅住宅的产权而单独核发。第三人因内 部分工通过行政调拨取得桃花源别墅销售权，在出售桃花源别墅住宅后又受业主 委托进行物业管理而继续占有、使用所争门卫室，法理上属于占有改变。因此， 被告对第三人核发房屋所有权证缺乏依据。据此，为保护公民、法人的合法权 益，维护和监督行政机关依法行使行政职权，撤销被告临湖市房屋土地管理局 1994年4月4日核发给第三人临湖天龙房产企业公司的临房长字第25880号房 屋所有权证。 [法律问题] (1)业主委员会是否具有诉讼主体资格。 (2)物业管理用房的所有权归属。 [法律依据] (1)<民事诉讼法)第49条。 (2)最高人民法院<关于适用{中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意 见)第40条。 (3)建设部33号令<城市住宅小区管理办法)第6条。 (4)(城镇房屋所有权登记暂行办法)第8条。 (5)(行政诉讼法)第53、54条。 [法理和法律分析] - 1．业主委员会是否具有诉讼主体资格 关于业主委员会在实体法上的地位存在争论，但在诉讼法上应当具有主体资 格。<民事诉讼法)第49条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的 当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。” 最高人民法院<关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见)第 40条也规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的 组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”业主委员会既非自然人，也非 法人，应当属于其他组织，它具备了其他组织的几个必要条件：第一，合法成 立。建设部33号令<城市新建住宅小区管理办法)第6条规定：“住宅小区应当 成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。管委会是在房地产行政主管部门 指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅 小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”这充分说明业主委员会是在行政主 管部门指导下组建，并取得批准成立的合法组织。第二，一定组织机构。业主委 员会由业主大会选举产生，委员一般由业主担任。业主委员会根据业主委员会章 程运作。第三，有一定的财产。业主委员会财产来源于： (1)物业的共用部位、 共用设施、设备和物业管理办公场所、经营用房及由此产生的收益由业主委员会 代表全体业主进行监督管理；(2)住宅共用部位、共用设施设备维修基金；(3) 业主委员会的办公活动经费。综上所述，业主委员会已具备了最高人民法院(关 于适用{中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见)，第40条规定的条件， 业主委员会应属具备民事主体资格的其他组织。 本案系临湖市第一起由商品房住宅小区业主管委会作为原告提起的行政诉 桃花源别墅小区居住业主很多，且该小区业主人员结构复杂，有相当一部分 系涉外人员及外省市人员，若所有业主都作为原告提起诉讼，需要办理诉讼的手 续太繁复，这给当事人的诉讼及法院的审理都带来一定的困难。在一些地方法规 和政府规章中一般如下规定：业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业 主、使用人具有约束力。所以，临湖市临北区人民法院认定桃花源别墅业主管委 会具有原告资格，参加诉讼是正确的。 2．物业管理用房的所有权归属 本案中临湖天龙房产企业公司原以开发商的名义对桃花源别墅小区进行物业 管理，后因管理不善，被小区业主“炒鱿鱼”，由此引发临湖天龙房产企业公司 与桃花源别墅小区业主对小区门卫室所有权问题的认识产生分歧，致使原告诉至 法院。临湖市房屋土地管理局认为，临湖天龙房产企业公司因自建取得古城路 785弄门卫室的所有权，其向临湖天龙房产企业公司核发产权证并无过错。 我们认为：(1)临湖天龙房产企业公司取得所争门卫室的途径是通过内部行 政调拨，而被告认定临湖天龙房产企业公司通过自建取得所争门卫室，属认定事 实不清。(2)该市古城路785弄门卫室属于临湖市居住区第四开发公司建造桃花 源别墅小区时一并提出申请构筑的小区配套设施之一，是该小区必需的物业管理 服务用房，故该门卫室产权不应游离于桃花源别墅住宅的产权而单独核发。临湖 天龙房产企业公司因内部分工通过行政调拨取得桃花源别墅销售权，在出售衫l花 源别墅住宅后又受业主委托进行物业管理而继续占有、使用所争门卫室，法理上 属于占有改变。因此，被告对临湖天龙房产企业公司核发房屋所有权证缺乏依 据。(3)从现行的法规来看，一般关于房屋物业管理的地方法规和规章中都有如 下规定：住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必需的物业管理服务用 房，产权属全体业主共有。也就是说，开发商建造出售商品房后，一定要无条件 地向小区提供必需的物业管理服务用房，而小区的门卫室是小区必需的物业管理 服务用房。由此可见，被告将桃花源别墅小区门卫室的房屋所有权证核发给临湖 天龙房产企业公司是错误的，临湖市临北区人民法院撤销被告核发的房屋所有权 证是正确的。 [学者建议] 本案系一起在房地产市场热潮中出现的小区业主解聘开发商对住宅小区进行 物业管理的新案例，这种现象也是在房地产市场走向规范化、法制化形势下的特 殊产物。 根据国家建设部的有关规定，业主委员会是在业主管理区域代表业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会、业主大会或业主代表大会选举产生常设代 表，行使业主大会的权力，维护整个住宅小区的物业管理活动正常进行。业主委 员会有权选聘或解聘物业管理公司，监督物业管理公司的工作；也可以利用物业 公司开展各类经营活动。从法理上来看，业主委员会是类似于居民委员会的法律 授权的其他组织。它产生于业主大会或业主代表大会，受业主的委托约束，对外 从事民事活动所产生的权利义务应由大会业主承担法律后果。业主委员会是法律 意义上的拟制人，应具有诉讼主体资格，业主委员会可以提起民事诉讼。当然， 业主委员会没有独立财产，按现行法律尚难承担民事责任，因此，对业主委员会 法律地位的规定有待进一步完善。