张某与松江区房屋 土地管理局拆迁纠纷案” 原告：张某 被告：松江区房屋土地管理局(以下简称房地局) 第三人：新松江置业集团有限责任公司 [案情简介] 1998年11月，松江区中山二路旧城改造，由新松江置业集团 有限责任公司(以下简称拆迁人)负责动迁开发，拆迁范围内一户 张姓居民与拆迁人就安置问题达不成协议，产生了一系列纠纷。 拆迁人依据《松江县房屋拆迁办法》和《松江区中山二路改造 项目拆迁安置办法》将张某私房作价11729．55元，另在中山二路 按两个人安置一套二楼住房，要张某补交房屋差价款10万余元， 营业用房另行安置。 张某依据《上海市危棚简屋拆迁补偿办法》等上海市政府的有 关文件，对拆迁人的房价计算及土地使用补偿提出异议，并要求拆 迁人按市政府规定给独生子女以优惠政策。 双方达不成协议，拆迁人向松江区房地局提出仲裁申请，松江 区房地管理局于1999年8月24日对原告张某作出沪松房地拆裁字 (1999)第1号房屋拆迁裁决，认定拆迁人依据沪松房地拆许字 (98)第24号拆迁许可证及沪松房地字(99)第4号延长许可证， 对松江镇中山二路辟建和旧城改造工程基地进行拆迁，张某居住的 ① 参见上海市松江区人民法院(1999)松行初宇第10号行政判女书。 松江区松江镇新桥街13号划为拆迁范围，该房的建筑面积为53．1 平方米，房屋所有权人为张某。在册户口2人，即张某及其孙子吴 某村。1995年8月21日由张某与吴某胜签订房屋租赁合同，将原 房中的20平方米房屋出租给吴某胜个人经营点心店。吴某胜系吴 某村父亲，张某之子。张某要求保留房屋产权。因补偿数额等原 因，未能协商成功。被告根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第 14条、第15条、《上海市城市拆迁管理实施细则》第23条、第24 条、《上海市人民政府(关于修改上海市城市房屋拆迁管理实施细 则)决定》第1条、《上海市个体工商户营业用房拆迁安置补偿办 法》第2条之规定，作出裁决：一、核定安置人口2人，即张某、 吴某村，核定安置建筑面积48平方米，互换房屋安置地点松江区 松江镇中山二路8号3单元202室，房屋建筑面积89．69平方米； 二、张某应一次性付清互换房屋差价81358．11元；三、张某应在 接到裁决书之日起十五日内，腾退松江区松江镇新桥街13号住房， 并与同住人吴某村两人一起搬迁至松江区松江镇中山二路51弄12 号201室，作过渡房居住。 原告对松江区房地局的裁决不服，起诉至松江区人民法院。诉 称：其被拆迁的房屋产权证面积为53．1平方米，并有土地使用证 确定该住宅土地面积为61平方米，原告长期与孙子吴某村同住。 次子吴某胜是原告的监护人及主要赡养人。三年前吴某胜下岗，原 告便与其腾出临街住房20平方米，开出门面经营餐饮点心店。因 原告超过开业年龄，孙子尚小，便由下岗的次子吴某胜当业主。为 办营业执照，母子订立了租赁协议，而非事实租赁。1998年3月 因中山二路拆迁封路，被迫暂停营业，合法经营点心店的事实存 在。1998年11月20日拆迁公告后至1999年1月16日期间，拆迁 人新松江置业(集团)有限公司从未找过原告协商动迁事宜，却于 同年1月17日向原告送达限期迁出和强行断电停水的通知，后在 原告方的强烈要求下，拆迁人才先后与原告接触商谈三次，由于拆 迁人不能按照国家和上海市政府的法令法规办事，在原则问题上存在一定分歧。被告的裁决仅安置原告产权房一套，不给予安置营业 场所，且还要原告一次性支付81358．11元差价。原告对被告的裁 决表示不服，故请求判决撤销沪松房地拆裁字(1999)第1号裁决 书。 被告辩称，拆迁人依据区政府松计字(1998)第729号、松规 建字(1998)第360号、沪松府土用字(1998)第200号和沪松房 地拆许字(1998)第24号文件，并按法定程序依法对原告进行拆 迁补偿安置，与原告数次商谈，始终未达成协议。故于1999年1 月X日依法申请房屋拆迁裁决。被告受理后，先对原告的房屋状 况等事实进行调查，再多次进行协调，终因原告的多种不合理要求 而协调未成。被告依法于1999年8月24日对原告作出裁决。本裁 决并无不当，请求法院予以维持。 [法院审理和判决] 庭审中，被告以下列证据证明被诉具体行政行为所认定的事 实： 1．松江区计划委员会1998年11月2日松计字(98)第729 号《关于中山二路改造一期工程项目的批复》，该批复同意上海新 松江置业(集团)有限公司对松江区中山二路地块进行改造。 2．上海市松江区规划管理局1998年11月13日松规建字 (1998)第360号《关于核发中山二路两侧区域改造工程建设用地 规划许可证的通知》。 3．上海市松江区房屋土地管理局于1998年11月27日沪松房 地拆许字(1998)第24号《关于核发中山二路改造一期工程项目 房屋拆迁许可证的通知》。 4．上海市松江区房屋土地管理局于1998年11月27日向上海 新松江置业(集团)有限公司颁发沪松房地拆许字(98)第24号 房屋拆迁许可证，拆迁范围新桥街1—33号等，拆迁期限1998年 11月28日起至1999年1月28日止。 5．原上海市房产管理局1992年6月15日向张某颁发的沪房 松字05140号房屋所有权证，确认松江区松江镇新桥街13号房屋 所有权人为张某，建筑面积53．1平方米。 6．松江县人民政府1992年8月20日发给张某沪国用(松江) 字第196294号国有土地使用证，确认松江区松江镇新桥街13号土 地使用者为张某，用地面积61平方米，用途住宅。 7．1995年8月21日吴某胜与张某签订的房屋租赁合同，该合 同内容，由吴某胜租赁张某松江区新桥街13号房屋一间，面积为 20平方米，租赁期10年(自1995年8月18日起至2005年8月 17日止)及1997年3月4日松江区工商行政管理局向吴某胜颁发 营业执照的副本，注明地址松江区新桥街13号，负责人吴某胜， 经济性质系个人经营。 8．上海新松江置业(集团)有限公司1998年10月17日的动 迁户基本情况登记表，被拆迁地址新桥街13号，户主为张某，户 口人员吴某村，系张某孙子。 9．上海市松江区房屋土地管理局1998年11月28日房屋拆迁 公告，拆迁范围为新桥街1—33号(单号)，房屋拆迁期限1998年 11月28日起至1999年1月28日结束。 10．上海欣砾房地产开发有限公司于1998年11月20日向张 某发出的《私房拆迁征求意见书》和张某于同月25日在“私房拆 迁征求意见书”下联上的书面答复选择第二方案保留房屋所有权， 要求拆迁人安置二室二厅一套住房及营业用房一间。 11．1998年11月22日上海市松江区房地产估价所对该被拆迁 房估价后所出具的房屋估价单，房屋情况一栏注明系旧里、砖木结 构、平房式样、1960年建造、估价为11729．55元。 12．上海市松江区房地产估价所于1999年8月25日给上海新 松江置业(集团)有限公司的信函，告知该公司张某的拆迁房建造 年份误报为1960年，经核查实际为1974年，现加年份折旧差价 1362．47元。 3．张某于1999年2月7日委托吴某铭处理房屋拆迁事宜的 委托书。 14．被告上海市松江区房屋土地管理局于1999年1月21日至 同年8月20日期间分别多次与张某、吴某铭及吴某胜对拆迁安置 事宜进行协商的通知及谈话笔录。 15．上海新松江置业(集团)有限公司因与张某就住户拆迁安 置达不成一致协议于1999年1月20日向上海市房屋土地管理局提 出的房屋拆迁裁决申请书。 16．张某于1999年9月1日签收被告上海市房屋土地管理局 向其送达的沪松房地拆裁字(1999)第l号房屋拆迁裁决书的送达 回证。 17．1999年3月1日上海市工商行政管理局对个体工商户营业 执照发照变更核准单，松江区新桥街13号吴某胜个人经营点心， ’ 经营期限1999年3月1日至2000年12月31日。 原告提出如下异议： 1．原告所填写的《私房拆迁征求意见书》确实是选择了保留 房屋所有权，但在被告对原告作出沪松房地拆裁字(1999)第1号 房屋拆迁裁决书前找原告谈话时，原告因经济困难而向被告提出不 保留产权，要求用公房安置。 2．上海市松江区房地产估价所的房屋估价单上注明建造年份 为1960年错误，该房实际在1974年翻造，故建造年份应为1974 年。 3．原告之子吴某胜利用松江区松江镇新桥街13号53．1平方 米房屋中的20平方米开设餐饮点心店，开办时因工商需要，吴某 胜才与原告签订房屋租赁合同，实际上该房系原告与子女共同翻 建，应为共同共有财产。 4．原告在工商部门办理的个体工商户营业执照发照变更核准 单的从业人数虽为1人，但实际操作人员为3人。 同时，原告向法庭提交如下证据： 1．上海市松江区房屋土地管理局1999年8月24日作出的沪 松房地裁字(1999)第1号房屋拆迁裁决书。 2．1998年11月25日上海欣砾房地产开发有限公司给原告的 《松江区中山二路改造项目拆迁安置办法》。 3．上海市松江区旧城改造领导小组办公室1999年1月18日 给原告的《告知书》，告知原告于1999年1月20日对未搬迁的动 迁户实行强制拆迁，并断水断电。 4．原告的孙子吴某村的独生子女证。 5．1995年8月22日松江县公证处证明原告与吴某胜于1995 年8月21日在其处签订了该房的《房屋租赁合同》的房屋租赁公 证书。 6．1974年9月9日原告向其所在单位松江县城厢镇新光制盒 厂的借款申请书，内容：原告为修建房屋需要要求借款，经批准同 意借款给张某50元。 · 7．1974年2月18日至1976年2月7日张某购水泥、石灰、砖 头等物的5张票据。 8．张某与其子女吴某铭、吴某胜、吴某英、吴某连于1995年 8月21日签订的协议书，主要内容：由张某腾出松江区松江镇新 桥街13号临街房间一间，由吴某胜开设点心店，该房屋仍属上述 人员共同共有。 被告提出如下异议：该房产权人系原告，有《房屋所有权证》 证明，且从原告所提供的有关借款及购物票据看，均系原告张某名 字，原告认为该房为其与其的子女共同共有无根据。但被告承认原 告的被拆迁房建造年份应1974年，应加折旧差价1362．47元。 被告向法庭提交了以下房屋拆迁安置所适用的法律依据： 1．上海市人民政府《关于修改{上海市城市房屋拆迁管理实 施细则)的决定》第37条第1款规定：“被拆迁私房所有人保留房 屋产权的，拆迁入可参照被拆除房屋建筑面积，用新建房屋或其他住房互换产权。私房所有人与拆迁人应按照互换房屋面积、质量的 差异结算差额价款。互换的新房在人均建筑面积24平方米以内， 不超过原建筑面积的，按新房成本价的三分之一出售；人均建筑面 积24平方米以上、不超过原建筑面积的，24平方米以上的部分按 新房的市场价格出售。互换房屋的差额价款应一次付清。” 2．《上海市个体工商户营业用房拆迁安置补偿办法》第2条第 1款规定：“凡在本市国有土地上，因城市建设需要拆迁个体工商 户作为固定工农业点的自用私有房屋或者租用的公有房屋(以下称 营业用房)的，适用本办法。”该条第2款规定：“拆迁个体工商户 作为固定营业点的租用的私有房屋，不适用本办法。” 原告提出如下异议： 1．因该被拆迁房系共同共有财产，原告之子系共同共有财产 人之一，应视为固定营业点的自用私有房屋，所以应适用《上海市 个体工商户营业用房拆迁安置补偿办法》规定安置，该办法第7 条、第8条规定了给予个体工商户一次性经济补助和停业损失补偿 的标准。 · 2．上海市房屋土地管理局《关于贯彻实施(上海市危棚简屋 改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法)若干意见的通知》第 12条中规定了《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置 试行办法》第18条关于本市市区范围，也包括六级地段；对于非 危棚简屋地块拆迁基地，被拆迁人要求按试行办法补偿安置的，拆 迁人应当按照该试行办法执行。该试行办法第7条规定：“被拆迁 人户中有领取独生子女证的独生子女的，可以在按照本办法第五条 和第六条规定的计算标准进行安置以外，再增加建筑面积10平方 米……”吴某村系独生子女，应增加建筑面积10平方米。《上海市 城市房屋拆迁管理实施细则》第46条规定：“被拆迁房屋使用人中 凡已领取本市独生子女证的独生子女，根据建设单位房屋规格，安 置时可增加二至四平方米……” 3．新颁布的《中华人民共和国土地管理法》第58条第1款第 (2)项规定“为实施城市规划进行旧城区改造，需要调整使用土地 的’’第2款规定：“依照前款第(1)项、第(2)项的规定收回国 有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”但未给予 补偿。 被告质辩： 1．沪房松字第050140号房屋产权证确认该被拆迁房的产权系 原告所有，根据《上海市个体工商户营业用房拆迁安置补偿办法》 第2条第2款规定，原告之子吴某胜的营业用房系租用的私有房 屋，故不能适用该办法。 2．根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第55条第l款 规定，原告之子吴某胜的点心店营业用房因系租用的私有房屋，并 非自用私房或租用的公房，故不能按该条款规定安置。 3．按《私房拆迁征求意见书》，原告选择的是保留房屋所有 权，因此吴某村不能享受独生子女增加平方米的待遇。 4．根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂 行条例》第47条规定，原告该被拆迁房的土地系无偿取得，现因 拆迁应无偿收回。 被告向法庭提交的职权依据：《城市房屋拆迁管理条例》第14 条第1款规定：‘‘拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置 用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协 议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决……” 原告对上述依据无异议。 上述证据经庭审质证后查明，松江区松江镇新桥街13号房屋 所有权人为原告张某，该房曾于1974年翻建，建筑面积为53．1平 方米，该房其中20平方米在1995年8月22日经松江县公证处公 证由原告之子吴某胜与原告签订房屋租赁合同，由吴某胜合法经营 点心店。1998年11月2日松江区计划委员会批准同意上海新松江 置业(集团)有限公司对松江区中山二路地块进行改造。上海市松 江区房屋土地管理局于1998年11月27日向该公司颁发沪松房地拆许字(98)第24号房屋拆迁许可证，新桥街1～33(单号)属 拆迁范围。原告的该住所因中山二路改造需要被划为拆迁范围。由 拆迁实施单位上海新松江置业(集团)有限公司的下属欣砾房地产 开发有限公司开展具体的动迁工作被告于1998年11月28日向被 拆迁户发出房屋拆迁公告，明确拆迁范围和房屋拆迁期限即1998 年11月28日起至1999年1月28日止。经拆迁人核准，原告住户 在册户口二人(原告及其孙子吴某村)，并向原告送达由其制定的 《松江区中山二路改造项目拆迁安置办法》。1998年11月20日发 给原告《私房拆迁征求意见书》，原告于同月25日答复选择第二方 案保留房屋所有权，要求拆迁安置二室一厅一套住房及营业用房一 间。上海市松江区房地产估价所在确认原告的被拆迁房为1960年 建造的情况下作出估价为11729．55元。后该所查实该房为1974年 建造，故于1999年8月25日向拆迁人发出信函更正估价，应加年 份折旧差价1362．47元，合计13092．02元。原告与拆迁人因营业 用房安置、拆迁停业补偿、住宅安置、独生子女增加平方米及土地 拆迁补偿等问题未能达成协议，拆迁人遂于1999年1月22日向被 告提出房屋拆迁裁决申请书。被告于同年1月21日至同年8月20 日期间分别多次与张某及其委托代理人吴某铭、吴某胜对拆迁安置 事宜进行协调，但终因协调未成，被告遂于1999年8月24日对原 告张某作出沪松房地拆裁字(1999)第1号房屋拆迁裁决，并于 1999年9月1日向原告送达。原告不服，向本院提起诉讼。 本院认为，根据原上海市房产管理局1992年6月15日向原告 颁发的沪房松字第05140房屋所有权证，确认松江区松江镇新桥街 13号房屋所有权人为张某，原告向法庭提供的有关翻建房屋所借 款及购建筑材料的票据并不足以推翻该房屋所有权证对产权人的确 认。原告之子吴某胜开设的餐饮点心店房屋系向原告租用的私房， 根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第55条和《上海市个 体工商户营业用房拆迁安置补偿办法}第2条第2款及《松江区中 山二路改造项目拆迁安置办法}的有关规定，不属营业用房拆迁安 置范围和给予一次性经济补助及停业损失补偿的范围。根据《私房 拆迁征求意见书》内容，原告明确选择了保留房屋所有权，并非放 弃房屋所有权，用公房予以安置。根据《关于修改{上海市房屋拆 迁管理实施细则)的决定》规定互换的新房在人均建筑面积24平 方米以内，不超过原建筑面积的，按新房成本价的三分之一出售， 人均建筑面积24平方米以上的部分按新房的市场价格出售。所以 按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则}第46条和《上海市危棚 简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》第7条规定给予独 生子女吴某村增加平方米无实际意义。原告的被拆迁房土地使用面 积61平方米，原系无偿取得，现因国家建设需要，依法应予以收 回。是否需给予补偿，被告应根据国家有关的法律法规的规定作出 处理。上海市松江区房地产估价所原告之被拆迁房屋更正估价为 1362．47元，但被告仍以该估价所于1998年11月22日作出的该 被拆迁房的估价单上的估价11729．55元为依据裁决给予原告补偿， 显属认定事实上有误。据此，原告要求撤销沪松房地拆裁字 (1999)第1号房屋拆迁裁决书的请求应予支持。据此，为维护和 监督行政机关依法行政，保护公民的合法权益，依照《中华人民共 和国行政诉讼法》第54条第(2)项第1目的规定，判决如下：撤 销被告上海市松江区房屋土地管理局1999年8月24日作出的沪松。 房地拆裁字(1999)第1号房屋拆迁裁决书。本案受理费100元， 由被告上海市松江区房屋土地管理局负担(于本判决生效后七日内 交付本院)。 但是法院判决后，原告不服，在向二审法院提起上诉时，被告 却作出了第二次裁定书。因此，原告一方面需要认真准备二审诉 讼，另一方面还需要准备对第二次裁决书提起行政复议。 [案例解析] 一件房屋拆迁纠纷引出了三个案件：一是对区政府维持区房地 局裁决的复议决定不服，依法向区人民法院提起行政诉讼，法院已经正式受理；二是对区政府限迁、强迁不服向市政府申请行政复 议；三是对松江区法院行政判决不服向市一中院提出上诉。以上三 件案件分别由市政府、市、区两级法院分别受理。被拆行人向松江 区人民法院提起行政诉讼，松江区法院于1999年12月14日作出 判决，以估价所对房屋测估年代有误为由，撤销了松江区房地局的 裁决，但对裁决认定的事实在判决书上作了肯定。张某对判决认定 事实不服，向松江区法院以挂号信寄出了上诉意见，此信被法院收 后遗失，但口头承认上诉有效。在张某准备再次上诉期间，松江K 房地局于2000年2月15日作出第二次裁决，将估价款改为78040 元，其余内容与第一次裁决无异为此区法院通知张某上诉无效，苎 不服可申请复议。张某一面向法院力争上诉权，一面向区政府申请 对第二次裁决的复议，在此期间区政府于2月21日向张某发出限 期搬迁通知书；2月25日又发出强制拆迁通知书；2月27日作出 强迁决定，2月28日实施了强迁。至3月3日，区政府以法院判 决认定的事实为依据，复议决定维持区房地局的第二次裁决，张某 只得再次向人民法院提起行政诉讼，同时对限迁、强迁不服向市政 府申请复议。经多次交涉，区法院承认张某上诉有效，于3月31 日通知张某再次上诉。 可见房屋拆迁工作牵涉面广，与广大群众的生活息息相关，也 是当前引发社会不稳定的主要因素之一，所以通过本案可以看出房 屋拆迁案件的复杂性和艰巨性。