宏利国际投资有限公司与广州南沙经济技术开发区工业公司土地使用权转让纠纷上诉案 [裁判要自] 无权代理行为的认定 [一审判决] 广州市中级人民法院民事判决书 (2002)穗中法民二初字第36号 原告：宏利国际投资有限公司，住所地：香港九龙旺角弥敦道591号丰顺商业大厦11楼。 法定代表人：刘振明，总经理。 委托代理人：许光玉，广东纵信律师事务所律师。 委托代理人：沙渝晨，广东三正律师事务所律师。 被告：广州南沙经济技术开发区工业公司，住所地：广州南沙珠江东路14号。 法定代表人：张锦铧，总经理。 委托代理人：柯焕锐，广东海印律师事务所律师。 原告宏利国际投资有限公司与被告广州南沙经济技术开发区工业公司土地使用权转让纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏利国际投资有限公司的法定代表人刘振明、委托代理人许光玉、被告广州南沙经济技术开发区工业公司的委托代理人柯焕锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏利国际投资有限公司诉称：1999年1月8日，原、被告就南沙海傍路南沙渔轮修造厂的土地使用权及设施的转让签订《土地及设施转让协议书》。协议签订后，原告按照约定如期向被告支付了300万元定金，但被告没有按约定在1999年2月12日将厂内一切设施移交给原告使用，直至1999年7月才通知该土地厂房租户林华仔移交土地和厂房设施。2000年7月11日，被告擅自将已经移交给原告的一批设备作价28000元卖给租户林华仔。被告还一直不办理原告受让土地使用权的登记手续，使得原告至今没有取得《国有土地使用证》，导致原告无法投资建设。2001年U月30日，被告通知原告转让协议不再执行，要求收回已移交给原告的土地及设施。原告认为，《土地及设施转让协议书》合法有效，被告的行为已经构成了严重违约。故起诉要求：1．判令被告继续履行1999年1月8日签订的《土地及设施转让协议书》，办理原告受让土地使用权的有关登记手续；2．判令被告双倍返还原告定金600万元；3．判令被告赔偿原告28 000元以及从2000年7月11日起至实际支付之日止的利息，利率按中国人民银行同期贷款利率计算；4．判令被告承担本案的诉讼费用。 被告广州南沙经济技术开发区工业公司辩称：1．被告已经按《土地及设施转让协议书》的约定，将转让价内的设施移交给了原告。原告称被告2000年7月11日擅自将已经移交给原告的一批设备作价28 000元卖掉，是无中生有。2．被告已经按《土地及设施转让协议书》约定，为原告合法受让土地办理了一系列有关手续，具体包括：(1)办理了政府审批手续，被告就解散渔轮厂、将土地转让给原告事宜向广州南沙经济技术开发区管理委员会(以下简称南沙管委会)作了请示报告，南沙管委会也批准了被告的请示；(2)办理了土地回收手续，由于转让的土地属于行政划拨土地，按照国家有关法律的规定及南沙管委会的批示，渔轮厂的土地要先交还给南沙管委会，再由南沙管委会直接出让给原告；(3)南沙管委会国土部门已制作出出让方为南沙管委会国土办、受让方为原告的《土地使用权出让协议书》，这一环节的手续必须由原告亲自办理，但原告因合同条款太过严格而不与南沙管委会国土办签订出让协议书，后该地由国土部门出让给其他外商。可见，原告诉称被告违约、不为其合法受让土地办理手续，完全是违背事实。3．原告不与南沙管委会国土办签订出让协议书及不按约定向被告支付410万元转让费而构成违约，原告必须承担违约责任。故要求驳回原告的诉讼请求，解除《土地及设施转让协议书》，追究原告的违约责任，包括已付的300万元定金无权要求返还，未付的410万元转让费按《土地及设施转让协议书》约定计付滞纳金以及渔轮厂土地几年来损失的土地租金。被告在庭审中明确表示，上述作为答辩意见，而不作为反诉 请求。 经审理查明：南沙镇海傍路32 686平方米工业用地的土地使用权人原为南沙造船厂，该厂于1995年9月8日取得上述土地的、编号为番国用(95)字第001256号、第000356号的《国有土地使用权证》。1996年1月12日，被告经番禺市水利电力局批准，取得上述地块原水坞一段滩涂3528平方米河道的、编号为番(登)水河占字(96)第002号《番禺市占用河道许可证》。 1999年1月8日，原告(承让方、乙方)与被告(出让方、甲方)签订《土地及设施转让协议书》，约定：1．甲方转让给乙方的土地位于南沙海傍路水牛头南沙渔轮修造厂，现有面积为32 686平方米；另加已获番禺市水利电力局番水电(1996)第一号批准的移堤砌石护岸滩涂面积约1万平方米(费用由甲方支付，乙方自负工程费用)，合共42 686平方米，海岸线长335米，对开100米水域可供本厂停泊船使用。转让价包括厂内现有水坞、旱坞、供水设施及现有建筑物、lOOkW变压器及电话、现有使用中的牌照及执照。2．甲方以710万元人民币将该42686平方米转让给乙方，使用期限为50年，从乙方取得《土地使用证》之日计起。乙方在签订本合同3日内向甲方支付300万元人民币作为定金；签订日计起6个月内，甲方须取得《土地使用证》，并协助乙方向当地银行贷款。若乙方在签订日计起6个月内未能办理银行贷款一事，乙方将在第6个月后开始分三年，每季付款一次，均扣余款410万元人民币(加上年利率8％)。3．当乙方支付定金后，30天内甲方需将上述厂内一切设施交与乙方使用。4．双方责任：甲方负责原船厂转让前的债权、债务；负责转让后原船厂在册职工的安置工作；负责代乙方办理有关执照和证件，费用由乙方负责；负责办理乙方合法受让土地的有关手续；协助乙方委托办理规划、消防、报建等有关手续，其费用由乙方负责；乙方依本合同有关规定执行，甲方不得收回本合同规定转让的土地使用权。乙方按规定执行本合同有关条款，按时向甲方交纳土地转让金，逾一天，需向甲方缴纳转让金每天0．1％的滞纳金；负责规划转让土地内的全部建设费用；负责开发该地块所发生的所有费用；乙方取得《土地使用证》后一年内必须按南沙管委会的统一规划进行开发建设，并在五年内开发建设完毕；乙方取得《土地使用证》后，要遵守法律法规，并承担该地块转让后所发生的任何事故、责任和费用。5．从甲方交《土地使用证》给乙方之日计起第二年，乙方每月向甲方缴交5000元人民币的管理费；从第四年开始，管理费每三年递增3％，如此类推，直至土地使用期满为止。6．本合同自甲、乙双方法定代表人签字单位盖章后生效。原告的法定代表人刘振明、 法定代表人张锦铧均在协议书上签字并加盖原、被告的公章。 同月12日，被告向原告支付300万元。原告开具的发票注明“土地转让款(渔轮修造厂)定金”。 同年2月25日，被告向南沙管委会发出《关于要求解散南 沙渔轮修造厂的请示》，内容是：南沙渔轮修造厂是被告下属企业，解散后，将该厂的债权债务转人被告的账户上，由被告统一对口债权人。鉴于南沙渔轮修造厂的土地使用是划拨性质，南沙渔轮修造厂解散后，被告愿将南沙渔轮修造厂原有厂房用地全部交还给管委会，并承诺由管委会直接出让给外商。 同年12月8日，南沙渔轮修造厂(甲方)与广州南沙经济技术开发区国土办公室(乙方，以下简称南沙国土办)签订《收回土地协议》，约定：乙方代表南沙管委会收回甲方使用的位于 本区己构成严重违约。要求被告双倍返还定金600万元，原告在收到该款项后，同意解除合同。根据广州市番禺区国土局、房地产管理局2001年12月13日《土地使用权情况证明》载明，南沙开发区海傍路37号32邱6平方米用地的土地使用者为南沙造船厂，土地权属性质为国有，使用权类型为划拨。根据广州市番禺区国土资源和房屋管理局2002年4月12日、8月16日《土地使用权情况正如》，载明上述用地的土地使用者为广州南沙经济技术开发区南柏船舶修造有限公司(以下简称南柏公司)，发证日期为2001年12月7日，土地权属性质为国有，使用权类型为出让。 原告提交了2001年12月3日的《土地使用权变更登记申请书、审批表》载明：地块位置在南沙区海傍路37号，土地权属为国有，权属来源为2001年12月由南沙管委会出让，土地使用权326 86平方米，转出方为南沙渔轮修造厂，转人方为南柏公司。12月6日，南沙国土办批复同意办理转让。在审批表后附有2001年12月4日签订的《土地使用权转移协议书》，注明；转出人南沙渔轮修造厂把属其所有的座落在南沙经济开发区海傍路37号转移转入人南柏公司，总用地面积32 686平方米，土地使用证号码番府国用总字第001256号、 (95)字第000356号。 被告对该证据的真实性无异议。关于被告实际交付土地给原告的时间，双方存在争议。(一)原告认为，被告1999年7月才通知原租户离场、交付二地；并为此提交了被告于1999年7月27日发给林华仔的通知作为证据。该通知内容为：1999年7月31日，被告实行对南沙渔轮修造厂的场地、船用水、旱坞、厂房、设备及其海岸线等清点移交；原租用南沙船厂的滩涂、船水、旱坞、水电设施、设备、场地的承包者，限定于1999年8月20日前全部与被告做好交接盘点手续；租用者在1999年8月20日前尚未维修好的船舶要采取相应的措施拖离南沙船厂址外处理；租用期间的场地、水、旱坞、滩涂及水电设备的租金在1999年8月5日前清缴完毕；以上通知从发文之日起生效。被告对该证据的真实性予以否认。 (二)被告认为，其1999年2月已向原告交付土地；并为此提交了以下证据；(1)番禺南沙永和船舶修造有限公司的工商资料，载明其住所在广州南沙经济技术开发区海傍路水牛头，投资中方为本案被告，投资外方为三和修船厂有限公司，董事长及总经理均为刘振明，经营期限为1999年4月19日至2029年4月19日。(2)林华仔、梁作泉2002年3月6日的证明，内容为：林华仔于1998年3月23日租赁南沙船厂经营造船及船舶维修等业务。在1999年1月8日，由被告将此南沙船厂转让予原告，原告于1999年2月将南沙船厂接管。原告对上述证据的证明内容提出异议。 关于2001年12月19日之后控制场地的单位，双方存在分歧。原告表示由被告控制场地，被告表示由南柏公司控制场地，但双方均未提交相应证据。为表明原、被告1999年1月8日签订的《土地及设施转让协议书》的合法性，原告提交了以下证据：(1)双方签约时的现场照片，并表示由于被告与南沙渔轮修造厂的法定代表人为同一人，故表明原、被告签约时，南沙渔轮修造厂在场并明确表示同意将士地使用权转让给原告。(2)被告1998年4月15日发出的《关于对渔轮修造厂体制改革的决定》，内容是：被告决定自该日起，南沙渔轮修造厂由公司物业管理办公室全面接管，今后该厂的一切工作由公司物业管理办公室负责 和安排。原告借此说明南沙渔轮修造厂在1998年4月15日已经停止营业，其有关权利义务由被告继承办理。(3)南沙管委会办公室1999年11月4日发给被告的《公文办理情况通知》，内容是：有关南沙渔轮修造厂的土地转让手续，请到区国土办办理；关于办证的有关费用属该区收取的部分，由被告逐项申请减免，管委会另行研究决定。被告对上述证据的真实性没有异议，但对其证明内容有异议；被告表示，虽然被告与南沙渔轮修造厂的法定代表人均为张锦铧，张锦铧在与原告签约时是代表被告，而非代表南沙渔轮修造厂；被告还在诉讼中表示，由于原告没有与国土部门签订出让合同，故原、被告1999年1月8日签订的《土地及设施转让协议书》无效。 为说明被告的违约行为，原告提交了以下证据： (1)被告(甲方)与苏汉廷、苏建民(乙方)于2001年6月17日签订的《南沙渔轮修造厂转让协议书》，约定：甲方转让给乙方的南沙渔轮修造厂的资产包括土地面积32 686平方米，另加已获番禺市水利电力局番水电字(1996)01号批准的移堤护岸滩涂。上述面积岸线对开100米水域可供船厂停泊船使用。转让价内包括厂内现有水坞、旱坞、供水设施、现有建筑物、100KVA变压器及供电设施，现有南沙渔轮修造厂使用中的牌照和执照、其他资产。原告借此说明被告一地两卖。(2)《企业法人(公司)变更登记申请书》，载明番禺南沙经济技术开发区南沙渔轮修造厂于2001年10月18日申请变更为广州南沙经济技术开发区南柏船舶修造有限公司，由集体性质转制为有限公司，法定代表人由张锦铧变更为苏汉廷。原告借此说明南柏公司与南沙渔轮修造厂实质为同一企业，原土地使用权人实质没有变更。(3)广州正德会计师事务所有限公司于2001年11月5日对南柏公司的《验资报告》，载明南柏公司原企业名称为南沙渔轮修造厂，原注册资本为2 373 000元，属本案被告所有。本案被告将南沙渔轮修造厂的股权全部转让给苏汉廷、苏建民，其中苏汉廷出资213。57万元，苏建民出资23．73万元，公司名称变更为南柏公司。经审验，公司变更后注册资本及实收资本均为2 373 000元，其中苏汉廷出资213．57万元，苏建民出资23．73万元。本次变更前的注册资本2 373000元未经法定验资机构验证。原告借此说明苏汉廷、苏建民没有实际出资，被告将南沙渔轮修造厂的股权转让的手续虚假。 (4)2001年11月20日南沙渔轮修造厂(甲方)与南柏公司(乙方)签订的《南沙渔轮修造厂转让协议书》，约定：甲方转让给乙方的南沙渔轮修造厂的资产包括土地面积32 686平方米，另加已获番禺市水利电力局番水电字(1996)01号批准的移堤护岸滩涂。上述面积岸线内对开100米水域可供船厂停泊船使用。转让价内包括厂内现有水坞、旱坞、供水设施、现有建筑 物、100KVA变压器及供电设施，现有南沙渔轮修造厂使用中的牌照和执照、其他资产。(5)2001年12月4日广州南沙经济技术开发区国土办公室(甲方)与广州南沙经济技术开发区造船厂(乙方)签订的《国有土地使用权出让合同》，约定：甲方出让给乙方使用的土地位于广州南沙经济技术开发区海傍路(原南沙渔轮修造厂)，甲方出让给乙方的国有土地使用权面积共32 686平方米，折合40．029亩。甲方自广州南沙经济技术开发区管委会批准之日起30天内把上述土地按地形地貌现状提交给乙方使用。 原告借此说明被告有义务与国土办签订出让协议。(6)2001年12月5日广州市国有土地使用权出让金专用票据，载明广州南沙经济技术开发区造船厂交土地出让金、征地管理费、农业税基金、土地开发基金、耕地占用税等1 086 809．5元。原告借此说明被告作为转让人有义务交纳土地出让金。(7)原告现场人员所写的《投诉书》和《纪事》，表明被告与南柏公司使用暴力强制原告离开土地。被告对上述证据均提出异议。 为支持第三项诉讼请求，原告提交了被告于2000年7月11日开出的收款收据复印件，上面载明被告收到林华仔购买渔轮厂旧设备一批的现金28 000元。被告对该证据的真实性予以否认。为表明已为原告办理了受让土地的手续，被告提交了以下证据： (1)被告于1999年12月24日发给刘振明(原告的法定代表人) 的函件，内容是：番禺南沙永和船舶修造有限公司之南沙渔轮修造厂的土地转让事宜过户的手续早已办妥，被告曾多次去电催办，至今没有答复；为对企业负责，在1999年12月28日前，如原告不来办理，被告将另行安排。(2)南沙国土办2002年2月1日给广东海印律师事务所的《复函》，内容为：原南沙渔轮修造厂的土地属于行政划拨土地，按照国家有关法律、法规的规定，其土地使用权的转让，必须先报南沙管委会审批，由管委会收回交该办出让。1999年被告已办理了属下南沙渔轮修造厂土地使用权转让审批、回收等手续。1999年该办同意将原南沙渔 轮修造厂的土地使用权出让给受让方即本案原告，为此，该办还专门起草了出让方为该办、受让方为本案原告的土地使用权出让协议书，受让方一直没有来该办签订该土地使用权出让协议。鉴于以上情况，该办根据土地使用权转(出)让等有关规定作出如下处理：原告从99年至今未有签订土地使用权出让手续文件，可视为单方放弃。目前，原南沙渔轮修造厂的土地使用权该办已作出原受让方放弃处理，并出让给其他外商，并办妥了国有土地使用权证书。 (3)1995年5月26日11995]108号《市长办公会议纪要》，载明南沙开发区管委会是番禹市政府的派出机构，享受处级单位的规格待遇，既享有国家级经济技术开发区的管理权限， 也行使县级市的经济管理权限。除海关以外，在计划、城市建设、国土管理、外经外贸、外事、工商、税收、公安等方面，广州市各有关职能部门要尽快把权力下放给番禺，再由番禺市政府及有关职能部门毫不裁留地授权南沙开发区管委会及其职能部门管理。赋予南沙开发区享有相当于广州市建设征用土地审批权，即每宗征用500亩耕地以下和1000亩非耕地以下，由南沙开发区自行审批，但需同时报广州市和番禺市国土局备案。南沙岛54平方公里内的所有单位的建设项目统一由南沙开发区建委审批。原告对上述证据的真实性及证明内容均提出异议。 为说明土地使用权已经由南柏公司合法取得，被告提交了以下证据：(1)2002年8月16日南柏公司给广东海印律师事务所的复函，内容为：南柏公司全资股东苏汉廷、苏建民于2001年6月，在被告手中通过企业转制整体受让了原南沙渔轮修造厂，并于2001年12月7日前，分别办妥了工商执照变更和国有土地使用证，缴纳了有关税费。南柏公司依法于2001年12月19日对占用该公司土地、房屋的单位和人员进行清理，在清退过程中，所有占用该公司土地、房屋的单位和人员均自动撤出该公司范围。 (2)编号为番府国用(2001)字第13---002001、13—000088号《国有土地使用证》，载明土地使用者为南柏公司，土地系座落在南沙开发区海傍路37号的工业用地32 686平方米，使用权类型为出让，期限为2001年12月4日至2051年12月3日；在记事内容中注明土地权属来源为2001年11月由南沙渔轮修造厂转让，原国有土地使用证号番府国用(1995)字第13—001256、13----000356号。该证由广州市番禺区人民政府于2001年12月7日签发。(3)南柏公司的企业法人营业执照，注明南柏公司的成立日期为2001年11月15日，住所在南沙开发区海傍路37号。(4)《企业法人(公司)变更登记申请书》。(5)广州正德会计师事务所有限公司于2001年11月5日对南柏公司的验资报告》。其中证据(4)、 (5)与原告向本院提交的证据相同。原告对上述证据的真实性没有异议。 为表明经济损失，被告提交了广州南沙经济技术开发区塘坑经济发展公司与番禺南沙天成金属制品有限公司于2000年9月2日签订的《土地租赁合同》以及被告单方计算的南沙渔轮修造厂近三年租金损失表。原告表示该证据与本案无关。 为表明土地的使用过程，被告提交了1998年3月12日被告与林华仔签订的《责任承包租赁合同》、1998年3月31日被告与敬帮维修股份公司签订的《用地、宿舍租赁合同》、1998年3月31日被告与吴礼明签订的《用地、宿舍租赁合同》、1998年11月27日被告与罗大娣签订的《租赁砂场合同》、1998年11月2日告与梁金财签订的《船厂办公室租赁协议》、1998年10月15日告与梁金财签订的《用地租赁协议》，表明在原、被告签订《土地及设施转让协议书》前的土地使用情况；被告还提交了香港永和船舶修造有限公司与林华仔1999年10月15日签订的租赁合同以及收据，表明原、被告签订协议书后、原告以香港永和船舶修造有限公司名义出租土地的情况。原告对上述证据的真实性没有意见。 原、被告双方在庭审中共同确认：1．南沙渔轮修造厂与造船厂是同一单位；2；原、被告没有就移交登记并作书面记录；3。原、被告签订《土地及设施转让协议书》后，土地已经实际转让给原告使用、掌握，从1999年7月至2001年12月，原告将土地全部出租，自己没有使用经营，一直收取土地租金； 4。2001年12月19日，在被告的要求下，原告离开土地。 原告还向本院递交追加被告申请书，要求追加南沙渔轮修造厂为被告并承担责任。 本院认为：原、被告签订的《土地及设施转让协议书》约定被告将南沙路海傍路水牛头“南沙渔轮修造厂”土地及设施转让给原告，由于该地块原使用权人为南沙渔轮修造厂，并非被告，被告不具备转让方的主体资格，无权转让土地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应该由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；本案中，土地原为南沙渔轮修造厂的划拨用地，转让时应当办理审批手续，但原、被告签订的{土地及设施 转让协议书》没有向国土部门办法审批和转让手续，程序不合法。根据广州市番禺国土资源和房屋管理局的《土地使用权情况证明》以及南柏公司领取的《国有土地使用证》，清楚表明了目前该地块已有新的土地使用权人，原、被告之间的转让土地行为补办手续已不可能，故《土地及设施转让协议书》无效。 关于原告以双方签约时的现场照片，并根据被告与南沙渔轮修造厂法定代表人的双重身份，在以被告名义与原告签订协议时，不能表明张锦铧在签约时代表南沙渔轮修造厂，也不能表明南沙渔轮修造厂已同意原、被告之间的转让。原告所提被告与南沙渔轮修造厂法定代表人同一的理由，混淆了被告和南沙渔轮修造厂作为各自独立民事主体的法律属性。原告在与被告签约时明知土地使用权属于南沙渔轮修造厂，却不直接与南沙渔轮修造厂签订协议，原告应对此承担相应的法律后果。原告提交的被告]998年4月15日发出的《关于对渔轮修造厂体制改革的决定》以及南沙管委会办公室1999年11月4日发给被告的《公文办理情况通知》，均不能表明被告有权转让土地。故原告主张《土地及设施转让协议书》合法有效的依据不足，不予支持。 由于《土地及设施转让协议书》无效，故关于被告何时交付土地给原告、被告是否将巳移交给原告的设备另卖他人以及被告是否已为原告受让土地办理手续的争议均无实际意义。 原、被告于i999年1月8日签订的《土地及设施转让协议书》无效，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第二款规定，无效的民事行为．从行为开始起就没有法律约束力，故原告要求被告继续履行协议、办理原告受让土地使用权登记手续的请求与法律规定不符，对其该项请求予以驳回。该协议无效，不存在双倍返还定金的问题，故对原告要求被告双倍返还定金600万元的请求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十 —·条第一款规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人 因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，故被告应向原告返还300万元以及占用该笔款项期间的利息(从1999年1月12臼起计至还款时止、按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算)。被告以原告违约为由，认为原告已付的300万元定金无权要求返还的主张没有法律依据，本院不予采纳。 该协议无效，原告自始至终不能对协议中约定的财产享有权利，因此，原告要求被告赔偿设备款28 000元及其利息的请求依法无据，本院予以驳回。 至于被告所称转让土地后的租金损失问题，由于被告在庭审中明确表示作为答辩意见，而不作为反诉请求，故本案对此不予处理。 关于南沙渔轮修造厂是否应作为本案被告的问题，本院认为：本案《土地及设施转让协议书》的主体是原、被告，南沙渔轮修造厂不是该协议的权利享有者和义务承担者，因该协议所产生的纠纷，南沙渔轮修造厂不应该是当事人；南沙渔轮修造厂也不是共同必要诉讼当事人，故对原告追加南沙渔轮修造厂为被告的申请予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款、第六十条第三款、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第十二条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第二款、第六十一条第一款的规定，判决如下： 一、原告宏利国际投资有限公司与被告广州南沙经济技术开发区工业公司于1999年1月8日签订的《土地及设施转让协议书》无效； 二、被告广州南沙经济技术开发区工业公司于本判决发生法律效力之日起一个月内向原告宏利国际投资有限公司返还300万元及其利息(从1999年1月12日起计至还款时止、按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算)； 三、驳回原告宏利国际投资有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费40 036元(原告已预付)由原、被告各负担20 018元。原告多预付的受理费20 018元本院不予退回，由被告在付款时将应负担的受理费20018元适付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。 审 判 长 赵云川 审 判 员 余军梅 代理审判员 闵海蓉 二OO二年十月十一日 书 记 员 郑文斌 [终审判决] 广东省高级人民法院民事判决书 (2002)粤高法民一终字第120号 上诉人(原审原告)：宏利国际投资有限公司(下称宏利公司)。住所地：香港九龙旺角弥敦道591号丰顺商业大厦11楼。 法定代表人：刘振明，总经理。 委托代理人：许光玉，广东纵信律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：广州南沙经济技术开发区工业公司 (下称工业公司)。 住所地：广州南沙珠江东路14号。 法定代表人：张锦铧，总经理。 委托代理人：柯焕锐，广东海印律师事务所律师。 宏利公司因土地使用权转让纠纷一案，不服广州市中级人民法院(2002)穗中法民二初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 经审理查明：南沙镇海傍路32 686平方米工业用地的土地使用权人原为南沙造船厂(南沙渔轮修造厂)，该厂于1995年9月8日取得上述土地的、编号为番国用(95)字第001256号、第000356号的《国有土地使用权证》，使用权类型为划拨。1996年 1月12日，工业公司经番禺市水利电力局批准，取得上述地块 原水坞一段滩涂3528平方米河道的、编号为番(登)水河占字(96)第002号《番禺市占用河道许可证》。 1999年1月8日，工业公司(出让方、甲方)与宏利公司(承让方、乙方)签订{土地及设施转让协议书》，约定：1．甲方转让给乙方的土地位于南沙海傍路水牛头南沙渔轮修造厂，现有面积为32 686平方米；另加已获番禺市水利电力局番水电 (1996)第一号批准的移堤砌石护岸滩涂面积约1万平方米(费用由甲方支付，乙方自负工程费用)，合共42 686平方米，海岸线长335米，对开100米水域可供本厂停泊船使用。转让价包括 厂内现有水坞、旱坞、供水设施及现有建筑物、lOOkW变压器 及电话、现有使用中的牌照及执照。2．甲方以710万元人民币将该42 686平方米转让给乙方，使用期限为50年，从乙方取得《土地使用证》之日计起。乙方在签订本合同3日内向甲方支付300万元人民币作为定金；签订日计起6个月内，甲方须取得《土地使用证》，并协助乙方向当地银行贷款。若乙方在签订日计 起6个月内未能办理银行贷款一事，乙方将在第6个月后开始分 三年，每季付款一次，均摊余款410万元人民币(加上年利率8％)。3．当乙方支付定金后，30天内甲方需将上述厂内一切设施交与乙方使用。4．双方责任：甲方负责原船厂转让前的债权、债务；负责转让后原船厂在册职工的安置工作；负责代乙方办理有关执照和证件，费用由乙方负责；负责办理乙方合法受让土地的有关手续；协助乙方委托办理规划、消防、报建等有关手续，其费用由乙方负责；乙方依本合同有关规定执行，甲方不得收回本合同规定转让的土地使用权。乙方按规定执行本合同有关条款，按时向甲方交纳土地转让金，逾期一内的全部建设费用；负责开发该地块所发生的所有费用；乙方取得《土地使用证》后一 年内必须按南沙管委会的统一规划进行开发建设，并在五年内开发建设完毕；乙方取得《土地使用证》后，要遵守法律法规，并承担该地块转让后所发生的任何事故、责任和费用。5．从甲方交《土地使用证》给乙方之日计起第二年，乙方每月向甲方缴交5000元人民币的管理费；从第四年开始，管理费每三年递增8％，如此类推，直至土地使用期满为止。6．本合同自甲、乙双方法定代表人签字单位盖章后生效。宏利公司的法定代表人刘振 明、法定代表人张锦铧均在协议书上签字并加盖宏利公司、工业公司的公章。 同月12日，工业公司向宏利公司支付300万元。宏利公司开具的发票注明“土地转让款(渔轮修造厂)定金”。 同年2月25日，工业公司向南沙管委会发出《关于要求解散南沙渔轮修造厂的请示》，内容是：南沙渔轮修造厂是工业公司下属企业，解散后，将该厂的债权债务转入工业公司的账户上，由工业公司统一对口债权人。鉴于南沙渔轮修造厂的土地使用是划拨性质，南沙渔轮修造厂解散后，工业公司愿将南沙渔轮修造厂原有厂房用地全部交还给管委会，并承诺由管委会直接出让给外商。 1999年11月4日，南沙管委会办公室发给工业公司《公文办理情况通知》，内容为：有关南沙渔轮修造厂的土地转让手续，请到国土办办理；关于办证的有关费用属该区收取的部分，由工业公司逐项申请减免，管委会另行研究解决。 同年12月8日，南沙渔轮修造厂(甲方)与广州南沙经济技术开发区国土办公室(乙方，以下简称南沙国土办)签订《收回土地协议》，约定：乙方代表南沙管委会收回甲方使用的位于本区海傍路32 686平方米土地；甲方同意把上述土地交还给乙方 另行安排使用，乙方共补偿给甲方补偿费6 569 833元，由乙方收出让款后再分期支付；本宗收地经南沙管委会批准之日起生效。番禺市南沙经济开发区南沙渔轮修造厂的代表张锦铧与南沙国土办的代表李伟贤在协议上签字并加盖双方公章。 同月10日，南沙管委会向工业公司发出《公文办理情况通知》，同意解散南沙渔轮修造厂；该厂解散后，原有厂房用地全部交还管委会，并由管委会直接出让给外商。该厂的债权债务由工业公司负责。 此后，工业公司分别于2000年10月17日、2001年11月13日委托律师向宏利公司发出《律师函》，指出宏利公司除支付300万元之外，其余款项并未按约定支付给工业公司，宏利公司的行为已经构成违约；并限期宏利公司与工业公司签订终止协议书并将土地、设施移交回工业公司。工业公司还于2001年11月26日向宏利公司发出《关于收回南沙渔轮修造厂的土地及设施的通知》，正式通知宏利公司转让协议不再执行，已移交给宏利公司的土地和设施由工业公司2001年12月1日回收，工业公司将于2001年12月5日前将所收宏利公司的定金300万元无息退回给宏利公司，请宏利公司按时前来收取。 同年12月1日，宏利公司委托律师向工业公司发出传真，表示宏利公司至今没有任何不履行合同的意思表示和行为；而是工业公司没有按合同约定的时间将土地及设施交予宏利公司，并将应移交宏利公司厂内设备转卖给第三方；工业公司也没有在六个月内办理土地使用权的转移手续，已构成严重违约。要求工业公司双倍返还定金600万元，宏利公司收到该款项后，同意解除合同。 2002年1月23日，宏利公司以工业公司违约为由，向广州市中级人民法院提起诉讼，请求：1．判令工业公司继续履行1999年1月8日签订的《土地及设施转让协议书》，办理其受让土地使用权的有关登记手续；2．判令工业公司返还其定金600万元；3．判令工业公司赔偿其28000元及从2000年7月11日起至实际支付之日止的利息，利率按中国人民银行同期贷款利率计算；4．判令工业公司承担本案的诉讼费用。 另查：宏利公司与工业公司签订《土地及设施转让协议书》后，宏利公司实际占用了约定的土地，至2001年12月19日， 宏利公司离开上述土地。 再查：1998年4月15日，工业公司发出《关于对渔轮修造厂体制改革的决定》，内容为：工业公司决定自该日起，南沙渔轮修造厂由公司物业管理办公室全面接管，今后该厂的一切工作由公司物业管理办公室负责和安排。2001年6月7日，工业公司与苏汉廷、苏建民签订《南沙渔轮修造厂转让协议书》，约定工业公司将南沙渔轮修造厂的土地及设施转让给苏汉廷、苏建民。2001年10月18日，南沙渔轮修造厂变更为广州南沙经济技术开发区南柏船舶修造有限公司(下称南柏公司)，由集体性质转制为有限公司，法定代表人由张锦铧变更为苏汉廷。2001年11月20日，南沙渔轮修造厂与南柏公司签订《南沙渔轮修造厂转让协议书》，约定南沙渔轮修造厂将其资产、执照及牌照转让给南柏公司。2001年12月4日，南沙国土办与广州南沙经济技术开发区造船厂签订《国有土地使用权出让合同》，约定将讼争土地使用权出让给广州南沙经济技术开发区造船厂。但该合同受让方却由南沙渔轮修造厂盖章。2001年12月7日，南柏公司依照其与南沙渔轮修造厂的转让合同，向南沙国土办领取了号码为番府国用(2001)字第13---002001、13--000088号的《国有土地使用证》，证中载明：土地使用者为南柏公司，土地系座落在南沙开发区海傍路37号的工业用地32 686平方米，使用权类型为出让，期限为2001年12月4日至2051年12月3日；在记事内容中注明土地权属来源为2001年11月由南沙渔轮修造厂转让，原国有土地使用证号番府国用(1995)字第13--001256、13--000356号。 宏利公司在一审还提交了工业公司于2000年7月11日开出的收款收据复印件，上面载明工业公司收到林华仔购买渔轮厂旧设备一批的现金28 000元。工业公司对该证据的真实性予以否认。 原审认为：宏利公司、工业公司签订的《土地及设施转让协议书》约定工业公司将南沙路海傍路水牛头“南沙渔轮修造厂”土地及设施转让给宏利公司，由于该地块原使用权人为南沙渔轮修造厂，并非工业公司，工业公司不具备转让方的主体资格，无权转让土地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；本案中，土地原为南沙渔轮修造厂的划拨用地，转让时应当办理审批手续，但宏利公司、工业公司签订的《土地及设施转让协议书》没有向国土部门办理审批和转让手续，程序不合法。由于目前该地块已有新的土地使用权人，宏利公司、工业公司之间的转让土地行为补办手续已不可能，故《土地及设施转让协议书》无效。关于宏利公司以双方签约时的现场照片，并根据工业公司与南沙渔轮修造厂的法定代表人为同一人，主张南沙渔轮修造厂作为土地使用权人已同意其与工业公司之间的转让土地行为一节，由于《土地及设施转让协议书》由工业公司签订并加盖公章，足以表明该协议书的签约主体和履行责任主体；张锦铧作为工业公司和南沙渔轮修造厂法定代表人的双重身份，在以工业公司名义与宏利公司签订协议时，不能表明张锦铧在签约时代表南沙渔轮修造厂，也不能表明南沙渔轮修造厂已同意宏利公司、工业公司之间的转让。宏利公司所提工业公司与南沙渔轮修造厂法定代表人同一的理由，混淆了工业公司和南沙渔轮修造厂作为各自独立民事主体的法律属性。宏利公司在与工业公司签约时明知土地使用权属于南沙渔轮修造厂，却不直接与南沙渔轮修造厂签订协议，宏利公司应对此承担相应的法律后果。宏利公司提交的工业公司1998年4月15日发出的《关于对渔轮修造厂体制改革的决定》以及南沙管委会办公室1999年11月4日发给工业公司的《公文办理情况通知》，均不能表明工业公司有权转让土地。故宏利公司主张《土地及设施转让协议书》合法有效的依据不足，不予支持。由于《土地及设施转让协议书》无效，故关于工业公司何时交付土 地给宏利公司、工业公司是否将已移交给宏利公司的设备另卖他人以及工业公司是否已为宏利公司受让土地办理手续的争议均无实际意义。宏利公司、工业公司于1999年1月8日签订的《土地及设施转让协议书》无效，根据《中华人民共和国民法通则》 第五十八条第二款规定，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力，故宏利公司要求工业公司继续履行协议、办理宏利公司受让土地使用权登记手续的请求与该协议无效，不存在双倍返还定金的问题，故对宏利公司要求被告双倍返还定金600万元的请求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条 第一款规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，故工业公司应向宏利公司返还300万元以及占用该笔款项期间的利息(从1999年1月12日起计至还款时止、按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算)。工业公司以宏利公司违约为由，认为宏利公司已付的300万元定金无权要求返还的主张没有法律依据，不予采纳。 该协议无效，宏利公司自始至终不能对协议中约定的财产享有权利，因此，宏利公司要求工业公司赔偿设备款28 000元及其利息的请求依法无据，予以驳回。至于工业公司所称转让土地后的租金损失问题，由于工业公司在庭审中明确表示作为答辩意见，而不作为反诉请求，故本案对此不予处理。关于南沙渔轮修造厂是否应作为本案被告的问题，因本案《土地及设施转让协议书》的主体是宏利公司、工业公司，南沙渔轮修造厂不是该协议的权利享有者和义务承担者，因该协议所产生的纠纷，南沙渔轮修造厂不应该是当事人；南沙渔轮修造厂也不是共同必要诉讼当事人，故对宏利公司追加南沙渔轮修造厂为工业公司的申请予以驳回。故原审于2002年10月10日作出判决：一、宏利公司与工业公司于1999年1月8日签订的《土地及设施转让协议书》无效；二、工业公司于本判决发生法律效力之日起一个月内向宏利公司 返还300万元及其利息(从1999年1月12日起计至还款时止、按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算)；三、驳回宏利公司的其他诉讼请求。 宏利公司不服上述一审判决，上诉称：(一)南沙渔轮修造厂知道并同意其与工业公司的合同，该合同也经政府批准。其与工业公司签订的《土地及设施转让协议书》有效；(二)南柏公司是南沙渔轮修造厂变更而来的，依法继承了南沙渔轮修造厂的债权债务，是同一公司，故宏利公司与工业公司签订的《土地及设施转让协议书》仍能履行。原审认定南柏公司是新的土地使用权人，宏利公司与工业公司的合同无法补办手续而导致不能履行不当；(三)本案的处理结果与南沙渔轮修造厂有利害关系，应追加其为本案第三人；(四)工业公司违约将土地使用权另卖他人，应赔偿其损失并承担违约责任。故请求：1．撤销一审判决； 2．判令工业公司继续履行合同并办理有关手续；3．判令工业公司双倍返还其定金600万元；4．判令工业公司赔偿其损失28 000元及利息。 工业公司答辩同意一审判决。 本院认为：宏利公司与工业公司签订的《土地及设施转让协议书》，由于工业公司并非讼争土地的使用权人，而且该土地使用权当时仍属划拨用地，故原审判决认定该合同无效，工业公司将收取的300万元定金返还宏利公司是正确的，本院予以维持。 宏利公司上诉提出政府及南沙渔轮修造厂均同意其与工业公司的土地使用权转让合同，其与工业公司的合同应属有效，应继续履行的问题。由于工业公司并非讼争土地的使用权人，不具备转让讼争土地使用权的主体资格。张锦铧代表工业公司与宏利公司签约，不能因其也是南沙渔轮修造厂的法定代表人而推定南沙渔轮修造厂亦同意该土地使用权转让合同。而且讼争土地使用权属划拨取得，当时政府确实发文同意由外商与政府直接签订土地使用权出让合同，但宏利公司未及时与政府签定出让合同，现政府已将该土地使用权另行出让他人。宏利公司与工业公司的合同已不具备补办手续、继续履行的条件，故宏利公司请求认定合同有效并继续履行缺乏依据，本院不予支持。 宏利公司上诉提出南柏公司与南沙渔轮修造厂是同一公司，宏利公司与工业公司的合同仍可补办手续继续履行的问题。虽然工商登记中南柏公司是从南沙渔轮修造厂变更而来，但实质上苏汉廷、苏建民收购了南沙渔轮修造厂的股份，公司性质已由集体企业转变为有限公司，与工业公司已不存在隶属关系，故宏利公司该项上诉请求依据不足，本院予以驳回。至于宏利公司提出要求追加渔轮修造厂作为本案当事人的问题。由于渔轮修造厂不是本案争议合同的主体，原审认为南沙渔轮修造厂不是共同必要诉讼当事人而不追加南沙渔轮修造厂作为本案当事人并无不当，本院应予维持。 宏利公司上诉提出工业公司应赔偿其损失问题。由于双方签订的合同无效，宏利公司又未能提供证据证明因合同无效而造成其损失的事实，故对宏利公司的该项上诉请求本院亦予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本上诉案件受理费人民币40 036元由宏利公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 彭仕泉 代理审判员 蓝中伟 代理审判员 张艮开 二OO二年十二月二十日 书 记 员 肖少杨 卢煜平 [法官评析] 本案双方当事人对事实基本没有争议，焦点是合同的效力问题。 (一)工业公司以自己的名义转让南沙渔轮修造厂的土地使用权，当地政府亦已同意的情况下，工业公司与宏利公司签订的转让合同是否有效。 本案合同中土地使用权转让方是工业公司，而其所转让的土地使用权的所有人是南沙渔轮修造厂。虽然工业公司是南沙渔轮修造厂的上级公司，并已接管南沙渔轮修造厂的物业管理，签约时南沙渔轮修造厂也已准备解散，但当时讼争土地使用权人南沙渔轮修造厂的法人资格仍然存在，工业公司、南沙渔轮修造厂是两个独立法人，故工业公司以自己的名义转让该土地使用权，行使所有权人的权利，在主体上仍然存在不适格的问题。考虑到该次土地转让还存在审批手续上的不足，因此双方的合同也以认定无效为宜。如果此次转让已经完善了各种必要的手续，则不妨考虑工业公司已经实际上接管南沙渔轮修造厂的实际情况，在效力认定上作灵活处理。 (二)工业公司与南沙渔轮修造厂的法定代表人是同一人，即张锦骅。张锦骅在合同上签名，是否表明其也代表南沙渔轮修造厂同意转让该土地使用权。这是本案较具特色的一个问题。 土地使用权转让合同是工业公司与宏利公司签订的，合同上亦只有工业公司与宏利公司盖章签字，张锦骅在合同上的签名也只能代表工业公司。虽然可以推定南沙渔轮修造厂知道该合同并且无异议，但不能将南沙渔轮修造厂视为是合同的主体。《中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则》第25条规定：“法定代表人是代表企业法人根据章程行使职权的签字人。”由此可知法定代表人不能等同于企业法人。事实上，南沙渔轮修造厂作为全民所有制工业企业，其资产处置权须依法定程序产生。《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第15条规定：“企业根据生产经营的需要，对一般固定资产可以自主决定出租、抵押或者有偿转让，对关键设备，成套设备或者重要建筑物可以出租，经政府主管部门批准也可以抵押、转让。”据此，本案土地使用权必须经政府主管部门批准方可有偿转让。由于南沙渔轮修造厂没有将此土地使用权有偿转让报经政府主管部门批准，因此，张锦铧签字行为不能视为南沙渔轮修造厂的企业行为。且因南沙渔轮修造厂并没有授权委托工业公司代理签订土地使用权转让事宜，当然也就不能认为工业公司有权代表南沙渔轮修造厂转让土地使用权，因为在形式上不符合《中华人民共和国民法通则》第63条第2款关于代理的规定。 (三)划拨取得的土地使用权能否转让。 依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条第1款的规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案讼争土地使用权属划拨取得，当地政府也同意将该土地使用权收回再出让，但宏利公司未与国土部门签订出让合同及依法缴纳出让金。因此，假设工业公司是土地使用权人，工业公司与宏利公司签定的土地使用权转让合同仍属无效合同。 (撰稿：广东省高级人民法院民事审判第一庭 蓝中伟)