广东省江门市木材公司与广州市宏宇实业有限公司土地转让费纠纷上诉案 [裁判要目] 土地使用权的部分共有人擅自转让全部土地使用权的合同效力的认定及股权转让后的责任承担 [一审判决] 东省江门市中级人民法院 民事判决书 (2001)江中法房初字第12号 原告：广东省江门市木材公司。住所地：江门市华庆里2法定代表人：梁庭光，该公司经理。 诉讼代理人：李德志、高志祥，系广东金泽律师事务所律 被告：广州市宏宇实业有限公司。住所地：广州市宝岗大道宏宇大厦首层。 法定代表人：吴惠珍，经理。 诉讼代理人：李志斗，广东五邑律师事务所律师。 诉讼代理人：曾明，广东泰扬律师事务所律师。 原告广东省江门市木材公司(以下简称木材公司)诉被告广州市宏宇实业有限公司(以下简称宏宇公司)土地转让费纠纷一案，本院于2001年6月28日受理后，依法组成合议庭，于2001年8月8日召集双方当事人进行庭前交换证据，并于2001年8月17日公开开庭进行了审理。原告法定代表人梁庭光及其诉讼代理人李德志，被告诉讼代理人李志斗、曾明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告木材公司诉称：1992的12月1日，原告与清远荣昌消防工程安装公司(以下简称荣昌公司)签订“联合开发协议书”，由原告提供位于江门市华庆里2号土地一块，面积21亩，土地转让补偿费人民币2400万元，由荣昌公司付给原告指定账户；1993年1月9日，原告及荣昌公司、广东省第七建筑工程公司(以下简称七建公司)向江门市土地五统一委员会报请将江门市华庆里2号土地用作兴建商住楼，获得批复。同年5月27日，江门市土地五统一委员会将江门市华庆里2号地段出让给原告、荣昌公司、七建公司，于1994年1月31日领取土地使用权证。 1993年3月3日，七建公司、荣昌公司、广东省粤建投资管理咨询有限公司(以下简称粤建公司)、香港中华投资有限公司(以下简称中华公司)经江门市外经委及工商局批准，成立江门 华昌房地产有限公司，荣昌公司认缴出资735万元，以现有70年土地使用权的建筑用地13 900平方米作价735万元出资(华庆里2号地段)。1994年3月8日，清新县恒富经济实业公司(以下简称恒富公司)与被告签订“香港中华投资有限公司、江门华昌房地产有限公司转让协议书”。约定被告收购恒富公司投资注册的中华公司及其在江门华昌房地产有限公司(以下简称华昌公司)的股份。转让款项人民币19 541 546．98元。同年11月20日，七建公司、荣昌公司、粤建公司、中华公司、被告共同签订中外合作江门华昌房地产有限公司变更合作方协议书，约定被告承接荣昌公司、粤建公司在华昌公司的股份，承担荣昌公司和粤建公司在华昌公司的一切权利和责任。以上股份转让、股东变更获得广东省人民政府批准。同年4月28日，原、被告签订“补充协议书”，双方同意在原土地补偿费18000万元的基础上再增 补给原告拆迁费600万元。原告至96年5月底共收到荣昌公司、恒富公司、华昌公司、被告土地补偿款12 802 655．85元，尚欠原告补偿款11197 344．15元。原告已支付民房拆迁补偿(换房)费198 315元。因被告拖欠款项，造成原告的经济损失。请求判令被告立即偿还土地转让费11197 344元，违约金9 941 064元；判令被告立即偿还江门市华庆里2号民房拆迁补偿费198315元。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1．企业法人营业执照，证明原告的法律地位；2．“联合开发协议书”，证明原告与荣昌公司转让土地的事实；3．关于江门市华庆里2号房地产的请示，说明原告开发房地产已向有关部门申请；4．江门市土地“五统一”委员会的批复，说明原告转让华庆里2号地段土地使用权给七建公司和荣昌公司得到有关部门的批准；5．江门市国有土地使用权出让合同书，说明江门市土地“五统一委员会将土地使用权转让给原告、荣昌公司、七建公司的事实号6．受让土地使用权缴纳土地开发综合费城市建设资金和土地管理费合同书，说明受让方取得该地的使用权所支付的费用；7． 国有土地使用证，说明江门市华庆里2号地段由原告与七建公司、荣昌公司共有的事实；8．合作经营华昌公司合同，说明华昌公司是由七建公司、荣昌公司、粤建公司、中华公司共同兴办的企业；9．关于合作经营华昌公司兴建“金晖花园”可行性研究报告的批复，说明华昌公司兴建“金晖花园”商业住宅区经有关部门批准；10．外商投资企业批准证书，说明华昌公司经有关部门批准成立；11．中华公司、华昌转让协议书(影印件)，说、明被告收购了恒富公司属下的中华公司及以该公司合作投资注册的华昌公司；12．中外合作江门华昌房地产有限公司变更合作协议书，说明七建公司、被告、中华公司作为华昌公司的新合作国内(94)手第039742号、600004号(中华人民共和国国有土地使用证)，证明江门市国土局依法向原告、荣昌公司、七建公司签发了三家共同共有的国有土地使用证，江门市华庆里2号面 积16 657平方米的土地使用权从1994年1月31日起属于原告、荣昌公司、七建公司共同共有；六、工商电脑资料三份：1．被告工商电脑资料一份，证明被告的法人身份。2．恒富公司工商电脑资料一份，证明恒富公司1992年12月8日成立，1999年4月2日被注销。3．荣昌公司工商电脑资料一份，证明荣昌公司1992年7月7日成立，1999年12月29日被注销；七、1995年5月5日原告关于被告付款的函件一份，证明截止1995年5月5日原告共收到被告土地转让款12212 655．85元；八、2001年8月6日江门市地产交易中心(地产服务咨询表)一份，证明原告因拖欠发展银行借款被起诉，其江门市华庆里2号土地使用权已被江门市中级人民法院查封。 经过开庭质证，双方当事人对如下证据无异议：1．原告于1992年12月1日分5U与恒富公司、荣昌公司、七建公司就江门市华庆里2号土地使用权签订的三份(联合开发协议书)；2．1993年5月10日江门市土地“五统一”·委员会与原告签订的《收回土地使用权协议》；3．1993年6月8日，江门市土地五统委(江土委字(1993)舛号文》；4．江府国内(94)字第039742号、600004号(中华人民共和国国有土地使用证)；5．原、被告的工商登记资料；6．华昌公司合作者变更后，有关部门发的台港澳侨投资企业批准证书；7。原告因拖欠发展银行借款被起诉，江门市华庆里2号土地使用权已被江门市中级人民法 院查封。 被告对原告提供的证据及陈述有如下异议：1．原告于1992．年12月1日与荣昌公司等三个单位签订的(联合开发协议书》，实质是卖地协议，违反国家的卖地法规而无效。2．合作经营华昌公司合同与本案无关。3．有关部门批准华昌公司兴建“金晖花园”不等于华昌公司有自己合法的土地，不等于该土地经有关部门批准。4．原告不是华昌公司的股东，华昌公司变更股权与原告无关，与原告起诉所说的土地转让费等行为无关。5．原告和被告都不是华昌公司的股东，没有权利处理华昌公司的权利、义务，协议所涉及的恒富公司、荣昌公司的权利，但无这两公司的法定代表人签名及加盖公章，因此，原告与被告就华昌公司开 发项目达成的协议，实质是买地协议，违反国家法律规定，该协议无效。6．支付给原告的土地转让费是12212 655．85元，原告的代支款不予认可。7．原告提交的证据17即被告发给原告的通知函，该文件涉及的土地转让问题并不存在，该文件不能作为有效证据使用。原告提供拆迁民房的通知与本案无关。8．由于原告与被告没有发生土地转让的事实，不认可原告土地转让款及利息的计算。9．被告不承认原告提交证据中无原件部分的法律效 力，但认可与其提交的证据相同部分的效力。 原告对被告提供的证据及陈述有如下异议：原告确认荣昌公司签订的协议书，该协议经江门市土地五统一委员会的批准，其他的协议没有履行，1993年5月10日，江门市土地五统一委员会与原告签订的《收回土地使用权协议》，是土地转让的一个环节，被告将其独立理解不正确，被告认为原告没有土地证是错误的，对荣昌公司的工商登记资料不予确认，恒富公司是被吊销还是被注销营业执照没有明确，被告只付款329万元，其他款项是另外公司支付而不是被告支付的。 在庭前交换证据的基础上，经过开庭审理，本院查明：1992年12月1日，原告与荣昌公司签订(联合开发协议}由原告将联江门市华庆里2号土地，面积21亩转让给荣昌公司，土地转让费人民币2400万元。1993年1月9日，原告及荣昌公司、七建公司向江门市土地五统一委员会报请将江门市华庆里2号土地用作兴建商住楼，同年2月16日，获得批复，同意在该地块兴廷商住楼。同年5月10日，江门市土地五统一委员会与原告签订收回土地使用权协议书，由江门市土地五统一委员会收回位于扛门市华庆里2号，面积20 392平方米的土地使用权，按每平方米补偿30元给原告，合计611 760元，同年5月27日，江门市土地五统一委员会与原告、荣昌公司、七建公司签订国有土地使用权出让合同书，由江门市土地五统一委员会将江门市华庆里2号地块，面积16 657平方米的土地使用权出让给原告、荣昌公司、七建公司三方，1994年1月31日，原告、荣昌公司、七建公司领取了江府国用(94)字第039742号、600004号、第039740号、600002号、第039741号、第600003号，国有土地使用权证(共有证)。 1993年3月3日，七建公司、荣昌公司、粤建公司、中华公司签订(合作经营江门市华昌房地产有限公司合同》，该合同约定，荣昌公司认缴出资735万元，以现有华庆里2号地块中建筑用地13 900平方米作价735万元出资，其他股东的出资额，合同中亦作了约定。同年6月经江门市外经委及有关部门批准成立江门市华昌房地产有限公司并领取企业法人营业执照。1994年3月8日，恒富公司与被告签订< 香港中华投资有限公司、江门华 昌房地产有限公司转让协议书》，约定被告收购恒富公司投资注册的香港中华投资有限公司及其在江门华昌房地产有限公司的股份，转让款项人民币194541 546．98元。同年4月23日和4月28日，原、被告签订一份协议书和补充协议，约定原恒富公司、荣昌公司在华昌公司的权利义务由被告承担，原告所提供的大约21亩土地的补偿费用1600万元由被告负责支付，增补给原告的拆迁费600万元。同年11月20日，七建公司、荣昌公司、粤建公司、中华公司、被告共同签订<中外合作江门华昌房地产有限公司变更合作方协议书》，由被告承接荣昌公司、粤建公司在江门华昌房地产有限公司的股份和一切权利和责任。上述变更经审批部门批准同意。至现在，原告共收到荣昌公司、恒富公司、华昌公司、被告付华庆里2号地块款项12 815176．85元。原告与该地块的三户居民换房，面积152．55平方米，换房价值为198 31玩，因被告再没有支付款项给原告，遂引起纠纷。原告，因与广东发展银行江门分行发生借款合同纠纷，广东发展银行江门分行申请本院裁定查封了原告享有使用权的部分土地，土地证号为江府国用总字(94)第039742号、600004号。 本院认为：本案讼争的江门市华庆里2号土地使用权已于1993年5月10日被政府部门依法收回，并于同年5月27日将该土地使用权出让给原告和七建公司、荣昌公司。因此，江门市华庆里2号土地使用权已属于原告和七建公司、荣昌公司共同共有。原告与荣昌公司于1992年12月1日签订的(联合开发协议》，其实质是转让土地民事行为，合同标的物江门市华庆里2号土地使用权已被政府部门收回，由于合同标的物江门市华庆里2号土地使用权不属于原告、致使原告与荣昌公司签订的<联合开发协议》实际无法履行，且原告与荣昌公司之间的土地转让行为亦违反国家有关法律的规定，据此，原告与荣昌公司签订的《联合开发协议》依法应确认无效。原告主张其已将江门市华庆里2号土地使用权转让给荣昌公司，缺乏法律依据。华昌公司与原告之间没有签订土地转让协议，江门市华庆里2号土地使用权 现仍属于原告、七建公司和荣昌公司共同共有，该土地的使用权并没有依法转移给华昌公司，据此，华昌公司与原告之间不存在转让江门市华庆里2号土地使用权的行为。原、被告于1994年4月23日和4月28日签订的协议书和补充协议，约定原告转让荣昌公司华庆里2号土地使用权转让费1800万元和增补拆迁费600万元，由被告负责支付的民事行为，因原告与荣昌公司之间的土地转让行为无效依法亦应确认无效。依照法律的规定，合同被确认无效后，应相互返还各自取得的财产，因此造成的损失按过错责任承担，被告及华昌公司并没有取得讼争的江门市华庆里2号土地使用权，不须负返还财产责任，原告收取华昌公司及被 告的土地转让费依法应予返还给被告及华昌公司，造成被告及华昌公司的利息损失和原告的拆迁换房的损失，各自承担。被告及华昌公司并无依法请求原告返还华庆里2号土地使用转让款，本院依法不予调整。原告提出的代支款12 521元问题，因被告否认此事实，相关证据还待核实，故本院依法不予调整。据此，原告请求判决被告偿还土地转让费11197 344元，支付违约金9 941 064元、拆迁补偿费198 315元，理据不足，本院不予支付。 根据(中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十二条、(中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五 条、最高人民法院(关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第六条、第九条之规定，判决如下： 驳回原告广东省江门市木材公司之诉讼请求。 案件受理费131188．34元，由原告负担。 如不服本判决可在判决书送达之日起15日内，向本院递交 上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人 民法院。 审判长 李均成 审判员 赵志实 审判员 黎娅 [终审判决] 广东省高级人民法院民事判决书 (2002)粤高法民一终字第16号 上诉人(原审原告)：广东省江门市木材公司(下称木材公 司)。住所地：江门市华庆里2号。 法定代表人：梁庭光，经理。 委托代理人：戴斌，广东华法律师事务所江门分所律师。 被上诉人(原审被告)：广州市宏宇实业有限公司(下称宏 宇公司)。住所地：广州市宝岗大道宏宇大厦首层。 法定代理人：吴惠珍，经理。 委托代理人：古文清，广东南岭律师事务所律师。 委托代理人：曾明，广东泰扬律师事务所律师。 上诉人木材公司因土地转让费纠纷一案，不服广东省江门市中级人民法院(2001)江中法房初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 经审理查明：1992年12月1日，木材公司与清远市荣昌消防工程安装公司(下称荣昌公司)签订《联合开发协议书》，约定双方联合开发木材公司拥有的厂房(江门市华庆里2号)兴建商住楼，由木材公司提供土地面积21亩。该土地补偿费人民币2400万元，由荣昌公司付到木材公司指定的账户。付款方式：协议签订后10天内支付订金240万元，木材公司办理好江门市五统了办公室转让土地使用权批文生效后10天内，支付补偿费1200万元(扣除订金)，第二次支付补偿费为木材公司该地段搬完再支付600万元，第三次支付时间为第二次付款后9个月支付600万元。荣昌公司支付定金后一个月内，木材公司负责完成土地的合法转让手续，有关土地资料如市政府五统一办公室批文土地使用证、红线图及其所需资料办妥交给荣昌公司；木材公司在荣昌公司付完第一次该付款项(1200万元)后6个月内，把 该块土地内的厂房、设备搬迁完毕，并把整块土地平整后交付荣；昌公司进行建设，其搬迁、平整土地所需费用由木材公司支付。 荣昌公司负责支付给木材公司的土地补偿费和投入土地开发资金，及建筑许可证、报建、国土过程中的费用，并按国家规定交纳水、电的安装及增容费。 同日，木材公司与清新县恒富经济发展实业公司(下称恒富公司)签订(联合开发协议书》，该(联合开发协议书》约定的内容与上述(联合开发协议书)内容完全一致。 同日，木材公司又与荣昌公司签订两份<出让土地使用枚协议书》，其中，一份约定木材公司将拥有的江门市华庆里2号厂房、办公楼占地面积及空地，面积21亩的土地使用权出让给荣昌公司，该土地及其地上建筑物出让总金额为人民币1700万元(包括补偿鸿木业家具有限公司及粤华家具厂搬迁费700万元，土地转让费1000万元)，上述款项由荣昌公司付到木材公司指定的账户；并约定了付款方式及双方的责任，其中双方的责任与上述(联合开发协议书》约定的内容一致。另一份{出让土地使用权协议书》除约定的出让总金额为人民币350万元外，其余内容与上一(出让土地使用权协议书》约定的内容完全一致。 同日，木材公司还与荣昌公司、广东省第七建筑工程公司(下称七建公司)签订《联合开发江门市华庆里2号、兴建商住；楼宇协议书》，约定木材公司、荣昌公司、七建公司三方一致同意共同开发江门市华庆里2号土地(国土证编号：江府国用[92]字第600075号)，改变土地用途，兴建商住楼宇小区；该联合开发项目的投资形式为，木材公司提供土地，荣昌公司提供建设资金，七建公司负责项目的规划、设计、报建和工程施工、质量监督；该项目开发经营中的盈利按木材公司占3096，荣昌公司占6e％，七建公司占10％的比例分配；如果发生亏损，也按此比例分担。 1993年1月8日，木材公司与荣昌公司签订《出让土地使用权补充协议》，内容为双方于鲍年12月1日签订了出让江门市华庆里2号的土地使用权协议书，出让使用权的面积约21亩，出让费为人民币1700万元；现因木材公司考虑到需搬迁二个工厂，搬迁费的物价指数上涨，原来的预算不够，为考虑合理负担，提出增加土地出让费；经双方协商，荣昌公司同意增加土地 出让费人民币100万元给木材公司。 1993年(没有具体日期)，木材公司与恒富公司签订(协议 书》，内容为双方于1992年12月1日签订的“联合开发协议书”是经双方协商一致的情况下签订的，是双方认可的有效协议书；双方为办理申报有关开发华庆里2号商住楼手续，于1992年12月1日以后的不同时间补签有关协议书，是应恒富公司要求，为方便办理有关手续木材公司同意办理的；双方仍一致同意按1992年12月1日签订的“联合开发协议书”执行。 1993年1月9日，木材公司、荣昌公司、七建公司联合向江门市土地五统一委员会发出(关于开发江门市华庆里2号房地产的请示》，内容为木材公司现有的办公和经营场地一江门市华庆里2号面积13 900平方米，经报请市国有资产管理办公室同意，将该土地的使用权出让给荣昌公司，土地出让费共人民币1800万元，出让使用期限70年，由荣昌公司与七建公司以及港商三方合作开发房地产，兴建商住楼宇小区(金晖花园)；计划建筑四幢23层的商住楼，建筑面积为12万平方米，容积率为8．8，拟在93年4月份动工，至95年底前全部建成交付使用。 该请示附件有江门市华庆里2号土地证、地形图、出让土地使用权协议书、江门市国资办批复。木材公司认为该附件中的出让土地使用权协议书是指木材公司与荣昌公司签订的《出让土地使用权协议书》。而上述附件中江门市国资办批复(江国资[1992]39号)的主要内容是同意木材公司将华庆里2号土地使用权有偿转让。同年2月16日，江门市土地五统一委员会办公室以江土委办字[1993]28号文《关于同意七建公司与荣昌公司联合拆建改造木材公司现经营场地的批复》，同意木材公司转让华庆里2号地段土地使用权给七建公司和荣昌公司按市城市规划要求改造，兴建商住楼宇。同年5月10日，江门市土地五统一委员会与木材公司签订《收回土地使用权协议》，由江门市土地五统一委员会收回木材公司位于江门市华庆里2号，面积20392平方米的土地使用权，并按每平方米补偿30元给木材公司，合计611 760元。同年5月27日，江门市土地五统一委员会与木材公司、荣昌公司、七建公司签订《国有土地使用权出让合同书》及《受让土地使用权缴纳土地开发综合费城市建设资金和土地管理费合同书》，由江门市土地五统一委员会将江门市华庆里2号地段，面积16 657平方米的土地使用权出让给木材公司、荣昌公司、七建公司作商业、住宅用地，木材公司、荣昌公司、七建公、司应缴交出让金133256元、土地开发综合费611 760元、城市建、设资金2 365 294元、土地管理费93 309．3元，出让地块中有关民房、厂房等建筑物由木材公司、荣吕公司、七建公司负责拆迁及补偿。1993年6月8日，江门市土地五统一委员会发出江土委字11993]94号文《关于办理收回木材公司位于华庆里2号地段土地使用权并将该地段部分土地使用权出让给木材公司、荣昌。 公司、七建公司的函》给江门市国土局，内容为我委要求办理收回木材公司位于华庆里2号地段，面积20392平方米的土地使用权，并将该地段面积16 657平方米的土地使用权出让给木材公司按城市建设规划要求联合改造，兴建商住楼宇；有关收回土地使用权的补偿、签订出让合同、缴交地价款等事宜，我委已按规定办理，请予办理有关手续。1994年1月31日，木材公司、荣昌公司、七建公司领取了江门市国土局核发的江府国用(94)字第 039742号、600004号、第039740号、600002号、第039741号、第600003号国有土地使用证(共有证)。 1993年3月3日，七建公司、荣昌公司、广东省粤建投资管理咨询有限公司(下称粤建公司)、香港中华投资有限公司(下称中华公司)签订《合作经营江门华昌房地产有限公司合 同》，约定合作公司的投资总额为人民币12 045万元，注册资本人民币4818万元，其中荣昌公司认缴出资735万元，以现有华庆里2号地块中建筑用地13900平方米作价735万元出资，粤建公司认缴出资1577．64万元，以现金投入，中华公司认缴出资3212万港元(折2505．36万元人民币)；注册资本以外的资金，由合作公司筹措解决，其利息计人合作公司成本列支；七建公司负责提供开发资质和建筑技术，负责办理有关的手续。同年6月，江门市计委及外经委批复，同意七建公司、荣昌公司、粤建公司、中华公司合作经营江门华昌房地产有限公司，在华庆里2号兴建“金晖花园”商业住宅区。同年7月2日，华昌公司领取了中华人民共和国外商投资企业批准证书，同月21日领取了企业法人营业执照。 1994年3月8日，恒富公司与宏宇公司签订《香港中华投资有限公司、江门华昌房地产有限公司转让协议书}，约定恒富公司将其投资注册的中华公司及中华公司合作投资注册的华昌公司有偿转让给宏宇公司，转让款人民币19 541 546．98元，宏宇公司收购恒富公司的两家公司，其中包括以两家公司名义投资开发的江门金晖花园房地产项目及所购买的木材公司拥有的华庆里2号地段的土地16679平方米；本协议签订后，恒富公司属下的两家公司的原债权、债务关系及签订的任何协议、合同、章程等(江门市金晖花园项目除外)由恒富公司负责，与宏宇公司无关。 该协议书复印件(无原件)是由木材公司提供的，但无提供证据证明中华公司及华昌公司对该转让行为已予以认可，宏宇公司对此也不予认可。但一审判决认定后宏宇公司无提出异议。 1994年4月23日，木材公司与宏宇公司签订一份(协议书》，约定经恒富公司、荣昌公司与木材公司协商，决定将华昌公司开发的项目(华庆里2号)有偿转让给宏宇公司，已签订了有偿转让及股权转让协议书，基于此，恒富公司、荣昌公司与木材公司的合作变更为宏宇公司与木材公司的合作，并达成以下协议：原恒富公司、荣昌公司与木材公司合作开发木材公司用地在与木材公司所签协议中应承担的权利、义务和责任由宏宇公司履行；木材公司所提供的大约21亩土地面积的土地补偿费用1800万元由宏宇公司支付；木材公司继续履行与恒富公司1992年12月1日所签协议中规定的一切责任及义务。但木材公司、宏宇公司至今未提供证据证明恒富公司、荣昌公司对该转让行为予以认可。同月28日，木材公司与宏宇公司又签订一份《补充协议书》，内容为宏宇公司与木材公司于1994年就变更开发华庆里2 号的合作签订协议书，现经双方协商增补下列条款：宏宇公司考虑木材公司因厂房、办公楼等设施的拆迁实际支出情况，同意在原土地补偿费用1800万元的基础上再增补偿给木材公司拆迁费用600万元。 1994年11月20日，七建公司、荣昌公司、粤建公司、中华公司、宏宇公司五方签订一份《中外合作江门华昌房地产有限公司变更合作方协议书》，约定荣昌公司、粤建公司退出合作，其在合作公司中的股权由宏宇公司承接，荣昌公司、粤建公司在华昌公司的一切权利和责任由宏宇公司承担；七建公司、中华公司在合作公司中的权利义务按原合作合同规定不变。上述变更经有关审批部门批准同意。 上述协议签订后，木材公司从1992年12月1日至1996年5月17日共收到荣昌公司、恒富公司、华昌公司、宏宇公司付华庆里2号地块款项共12 815176．85元。另因华庆里2号等民房的拆迁补偿，木材公司与该地块的三户居民换房，面积152．55平方米，换房价值为198 315元。后因宏宇公司没有再支付款项给木材公司，木材公司遂于2001年6月19日向原审法院起诉，请求：1．判令宏宇公司立即偿还土地转让费人民币11197344元，违约金9 941 064元；2．判令宏宇公司立即偿还江门市华庆里2号民房拆迁补偿费198315元；3．本案诉讼费用由宏宇公司承担。 另查明：木材公司因与广东发展银行江门分行发生借款合同纠纷，原审法院根据广东发展银行江门分行的申请，于2000年12月8日裁定查封了上述土地中属木材公司享有使用权的部分：土地(土地证号为江府国用总字[94]第039742号、600004号)。木材公司对此未提出异议。 原审法院经审理认为：本案讼争的江门市华庆里2号土地使用权已于1993年5月10日被政府部门依法收回，并于同年5月27日将该土地使用权出让给木材公司、七建公司、荣昌公司。 因此，江门市华庆里2号土地使用权已属于木材公司、七建公司、荣昌公司共同共有。木材公司与荣昌公司于1992年12月1日签订的(联合开发协议书》，其实质是转让土地行为，由于合同标的物江门市华庆里2号土地使用权已被政府部门收回，该土地使用权已不属于木材公司，致使木材公司与荣昌公司签订的《联合开发协议书》实际无法履行，且木材公司与荣昌公司之间的土地转让行为亦违反国家有关法律的规定，因此，木材公司与荣昌公司签订的(联合开发协议书》依法应确认无效。木材公司主张其已将江门市华庆里2号土地使用权转让给荣昌公司，缺乏法律依据。江门市华庆里2号土地使用权现仍属于木材公司、七建公司和荣昌公司共同共有，该土地的使用权并没有依法转移给华昌公司，华昌公司与木材公司之间不存在转让江门市华庆里2号土地使用权的行为。木材公司、宏宇公司于1994年4月23日和4月28日签订的协议书和补充协议，约定木材公司转让荣昌公司华庆里2号土地使用权转让费1800万元和增补拆迁费600万元，由宏宇公司负责支付的民事行为，因木材公司与荣昌公司之间的土地转让行为无效，故该行为依法亦应确认无效。依照法律的规定，合同被确认无效后，应相互返还各自取得的财产，因此造成的损失按过错责任承担，宏宇公司及华昌公司并没有取得讼争的江门市华庆里2号土地使用权，不须负返还财产责任，木材公司收取华昌公司及宏宇公司的土地转让费依法应予返还给宏宇公司及华昌公司，造成宏宇公司及华昌公司的利息损失和木材公司的拆迁换房的损失，各自承担。宏宇公司及华昌公司并无依法请求木材公司返还华庆里2号土地使用转让款，法院依法不予调整。木材公司提出的代支款12 521元问题，因宏宇公司否认此事实，相关证据还待核实，故法院依法不予调整。木材公司请求判决宏宇公司偿还土地转让费11197 344元，支付违约金9 941 064元、拆迁补偿费198 315元，理据不足，不予支付。 照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第六条、第九条的规定，判决：驳回木材公司的诉讼请求。案件受理费131 188．34元，由木材公司负担。 木材公司不服一审判决，向本院提起上诉称：(一)木材公司与荣昌公司所签《联营开发协议书》及与土地使用权转让的相关协议依法进行了报批，并已经江门市国有资产管理办公室以江国资[1992]39号批复及江门市土地五统一委员会以江土委办字[1993]28号批复，同意木材公司将华庆里2号土地使用权转让和兴建商住楼宇。江门市土地五统一委员会也下发了江土委[1993]94号文，明确规定为使土地使用权合法转让，要收回土地使用权后再出让进行联合改造、兴建商住楼。因木材公司转让的土地属国有，而国有土地使用权转让必须办理土地出让手续方可转让，为办理出让手续，江门市土地五统一委员会将华庆里2号土地使用权收回再出让的行为完全符合法律所规定的土地使用权转让形式。因此，木材公司转让土地的行为合法有效，一审判决认定《联营开发协议书》无效，没有法律依据。(二)荣昌公司对华庆里2号土地使用权已实际享有占有、使用和收益的权利。土地证虽然有木材公司、七建公司的名字，但木材公司、七建公司实际已不享有该土地使用权。该土地使用权已由荣昌公司 作价投入到华昌公司，而木材公司不享有华昌公司的任何股份。七建公司虽然享有华昌公司的股份，但七建公司未以土地使用权作价人股。江门市土地五统一委员会收回土地使用权时应付的补偿费，木材公司没有收取，而是在荣昌公司应付各项费用中抵扣。土地证出现木材公司、七建公司及荣昌公司三方名字未影响到荣昌公司权利的行使，荣昌公司交足土地转让费后木材公司亦可补办变更手续。(三)宏宇公司已承接了荣昌公司在华昌公司的权利和义务及土地使用权转让协议项下的权义。故上诉请求：1．依法撤销(2001)江中法房初字第12号民事判决，判令宏宇公司立即偿付土地转让款人民币11 197 344元，拆迁安置补偿费 198 315元及违约金9 941 064元；2．判令宏宇公司承担本案一、二审诉讼费。 宏宇公司答辩称：木材公司认为《联营开发协议》为有效协议，荣昌公司对华庆里2号土地使用权已实际享有占用、使用和收益没有事实和法律依据；宏宇公司虽已承接荣昌公司在华昌公司的权利义务，但不包括违法的义务，宏宇公司对华昌公司合作权益的收购行为与本案争议的土地非法转让效力问题无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审期间，木材公司提供了四份证据。 (1)1993年(无具体日期)华昌公司、木材公司、荣昌公司、七建公司四方签订一份《委托办理土地使用权证协议书》复印件，内容是：为尽快办理好金晖花园的用地报批手续，经四方协商，决定委托木材公司、荣昌公司、七建公司三方以三方联营的形式向江门市国土局办理金晖花园的(建设用地许可证》和“国土证”，《建设用地许可证》和“国土证”办出来后，该证所列土地的使用权屑华昌公司所有，木材公司、荣昌公司、七建公司三方只负责办证。(2)1994年6月28日，华昌公司给木材公司的函，要求木材公司移交江府国用(94)039742号《国土证》和国用证(93)第110号(建设用地许可证》等文件给华昌公司。 (3)华昌公司于1994年7月8日出具收到木材公司交来江府(94)039742号国有土地使用证和国用证(93)第110号建设用地许可证以及江门市国土局江国土地字(93)254号文件共三份的收条(4)木材公司于2002年2月20日给七建公司的函，请七建公司证明下列事项是否属实：1．七建公司是以商品房开发资质和建筑技术入股华昌公司；2．国土证上出现贵司、荣昌公司、木材公司三家名字是共同约定这样办理出证的，该土地属荣昌公司并作价人股华昌公司。七建公司于2002年2月22日在该函写上情况属实，并加盖公章。宏宇公司对上述四份证据的内容不予认可。 本院认为：本案讼争的江门市华庆里2号土地使用权原属木材公司所有，后木材公司与荣昌公司、七建公司签订(联合开发江门市华庆里2号兴建商住楼宇协议书》，江门市土地五统一委员会已发文同意木材公司转让上述土地使用权给七建公司与荣昌公司兴建商住楼宇，并已与木材公司、荣昌公司、七建公司签订《国有土地使用权出让合同书》，将上述土地面积16 657平方米的土地使用权出让给木材公司、荣昌公司、七建公司作商业、住宅用地。江门市国土局亦已核发了国有土地使用证给木材公司、荣昌公司、七建公司。因此，原审判决认定江门市华庆里2号土地使用权现已属于木材公司、荣昌公司、七建公司共同共有正确。 木材公司与宏宇公司于1994年4月23日和4月28日签订的《协议书》和(》d，充协议书》，内容是将木材公司与荣昌公司、恒富公司签订的《联合开发协议书》中属荣昌公司、恒富公司应承担的权利、义务转让给宏宇公司。因荣昌公司、恒富公司不是本案的当事人，且木材公司至今亦未有证据证明荣昌公司、恒富公司对该转让行为的认可，故该合同转让行为不符合(中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，该合同转让行为是无效的。上述(协议书》和(补充协议书》，实质是木材公司将上述土地使用权转让给宏宇公司，由宏宇公司支付转让费及补偿费给木材公司，因该土地使用权已属木材公司、荣昌公司、七建公司共同共有，木材公司无权单方转让，且该转让行为至今未经土地管理部门审批，亦未办理土地使用权变更登记手 续，因此，该土地使用权转让行为亦是无效的。综上所述，原审判决确认木材公司与宏宇公司的土地使用权转让行为无效正确，本院予以维持。木材公司上诉主张其转让土地使用权的行为合法有效，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于木材公司上诉提出荣昌公司对华庆里2号土地使用权已实际享有占有、使用和收益的权利(七建公司和木材公司实际上已不享有该地使用权)的问题。土地使用权是登记物权而不是普通债权，必须以国土部门审批登记为准。从木材公司、荣昌公司、七建公司领取的国有土地使用证看，华庆里2号土地使用权属木材公司、荣昌公司、七建公司共同共有，荣昌公司无权单方将上述土地使用权作价投入到华昌公司，且荣昌公司将上述土地使用权作价投入到华昌公司也未经土地管理部门批准，华昌公司至今在法律上和事实上亦不拥有该土地使用权；且法院应木材公司的债权人的申请已查封了华庆里2号土地使用权中属木材公司 享有的部分，木材公司对此也未提出异议。由此可见，木材公司上诉提出荣昌公司(独家)对华庆里2号土地使用权已实际享有占有、使用和收益的权利，(其转让行为有效)缺乏事实和法律依据。 关于木材公司上诉提出宏宇公司已承接了荣昌公司在华昌公司的权利和义务，故宏宇公司应承担支付土地使用权转让费和拆迁费的问题。华昌公司是由七建公司、荣昌公司、中华公司、粤建公司合作成立的，其中荣昌公司是以华庆里2号土地使用权作价人股，七建公司是以负责提供开发资质、建筑技术和办理有关手续人股的，后荣昌公司、粤建公司退出合作，其在华昌公司的股权及一切权利和责任由宏宇公司承接。华昌公司的成立及其股东的变更，已经江门市外经委批准，这只能说明宏宇公司已承接了荣昌公司在华昌公司的权利和义务，但不能因为木材公司不是华昌公司的股东及七建公司不是以华庆里2号土地使用权作价人 股华昌公司，而因此认定木材公司与荣昌公司的土地使用权转让行为已经得到政府主管部门的认可，更不能因此就可以认定荣昌公司已单方依法取得了华庆里2号土地使用权，并已依法转给了宏宇公司。因为江门市外经委并不是土地主管部门，无权审批土地出让或转让的行为，且其批复只是同意七建公司、荣昌公司、中华公司、粤建公司合作成立华昌公司是变更华昌公司的合作方。而华庆里2号土地使用权至今仍屑木材公司、荣昌公司、七建公司共同共有，华昌公司及宏宇公司至今尚无依法取得华庆里2号土地使用权。因此，木材公司上诉提出宏宇公司已承接了荣昌公司在华昌公司的权利和义务，宏宇公司应承担支付土地使用 权转让费和拆迁费的主张，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，原判认定事实清楚，适用法律基本正确，实体处理恰当，本院予以维持。木材公司上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第伍)项、 《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十二条、二十五条、《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，判决 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费人民币131188．34元，由木材公司负担。 本判决为终审判决。 [法官评析] 审 判 长 王宗仁 审 判 员 陈君惠 代理审判员 崔志伟 二oo二年七月二十六日 书 记 员 方丽达 本案争议的问题在于：1．如何认定土地的权属状态；2．共有土地使用权人的部分共有人擅自转让全部土地使用权的效力认定；3．股权转让后受让方的责任承担问题。现分析如下： 一、对于土地使用权转让合同纠纷案件，首先要明确被转让土地的权属 本案争议的焦点之一在于荣昌公司是否已独家取得争讼土地的使用权。界定争讼土地使用权权属为解决本案的关键。我国对土地使用权采用登记制度。依照“物权法定”的原则，土地使用权是登记物权，而非债权；界定土地使用权权属，必须以国土部门登记为准。我国土地管理法第11条第3款规定：“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”原国家土地管理局于1991年12月18日颁布的《土地登记规则》，进一步完善了土地登记制度。对土地权属实行登记，是国家依照物权公示原则保护物权的一种有效方式。 土地管理法第13条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”非经登记的土地权利；不具有物权的公示性，不受法律保护。 在我国土地登记制度下，土地使用权、所有权及他项权利，不仅须在设定时作登记，在变更时亦应作变更登记。土地管理法第13条规定：“依法改变土地权屑和用途的，应当办理土地变更登记手续。” 本案中，江门市土地五统一委员会于1993年5月10日将讼争土地使用权收回，并于1993年5月27日将该土地使用权出让给木材公司、荣昌公司和七建公司。1994年1月31日，上述三公司取得了国有土地使用权证。土地使用权证是土地登记制度下确认物权的对外具有公示力的法律凭证，是界定土地权属的法律依据。本案一审法院据此认定本案讼争土地使用权已属于木材公司、荣昌公司、七建公司共同共有是正确的。木材公司认为荣昌 公司对讼争土地已实际上独家享有占有、使用及收益的权利，其依据是其已经把该地转让给荣昌公司，而荣昌公司已经把该地使用权投入华昌公司，七建公司则认为没有把土地使用权人股于华昌公司。因此土地证上虽然登记使用权人是木材公司、七建公司和荣昌公司，但不影响荣昌公司单方行使权利。上述理由，不能对抗具有公示力的土地使用权证书，不能否定讼争土地为木材公司、荣昌公司、七建公司共同共有的权属状态。 本案中，木材公司1992年12月1日与荣昌公司签订的(联合开发协议书》，其实质是转让土地使用权，由于该合同转让的土地使用权已被政府部门收回，该土地使用权已不属木材公司，致使木材公司与荣昌公司签订的(联合开发协议书》实际无法履行，且木材公司与荣昌公司之间的土地转让行为，违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条关于划拨土地使用权转让须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的规定。因此，一审法院认定(联合开发协议书)无效是正确的。 并且，从形式上说，土地转让应以变更登记为准，上述土地转让未作变更登记，荣昌公司尚未依法取得讼争土地的土地使用权。 此后，木材公司与宏宇公司于1994年4月23日和1994年4月28日签订《协议书》及《补充协议书》。上述《协议书》和(补充协议书》内容的实质是木材公司将讼争土地使用权转让给宏宇公司，由宏宇公司支付转让费及补偿费给木材公司。由于涉及到木材公司转让的土地使用权为木材公司、荣昌公司、七建公司共同共有。对共有财产的处分，必须征得其他共有人的同意。最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”此规定主要是为保护共有财产的各共有人的财产权，使依附于共有财产的物权处于一种稳定的状态。基于上述规定，木材公司擅自转让共有土地使用权给宏宇的行为也是无效的。 二、关子宏宇公司是否应承接荣昌公司在华昌公司的权利和义务，即应承担其对于木材公司土地使用权转让中支付义务的问题 本案中，荣昌公司以共同共有的土地使用权作价人股成立合作公司华昌公司，后退出合作公司，其在华昌公司的股权及一切权利和责任由宏宇公司承接。华昌公司的成立及股东变更已经江门市外经委批准。木材公司以此认为：“木材公司与荣昌公司的土地使用权转让行为已经得到政府主管部门认可，并已依法转让给了宏宇公司”，宏宇公司应承担荣昌公司对土地使用权转让的支付义务。这是对江门市外经委行政审批手续的相对性缺乏正确 的认识。 本案荣昌公司无权将共有土地使用权作价投人华昌公司，而且其以土地使用权投资行为因没有办理变更登记，尚未生效。此外，就江门市外经委的行政审批涉及范围而言，荣昌公司因受让讼争土地使用权应支付对价的义务不属于该行政审批涉及的范畴。江门市外经委批准华昌公司成立及股权变更，是外商投资企业成立或变更必须经过的行政审批手续。该批准手续是国家对华昌公司股东的设立行为及股权变更行为加以确认，涉及到股东之间及股东与合资公司之间的权利、义务的确定和变更。具体到对于荣昌公司与宏宇公司股权转让的审批，江门市外经委的批准确认了上述股权转让行为的有效性，同时确认了宏宇公司承担了荣昌公司对华昌公司其他股东基于合资合同而享有的权利及义务以及宏宇公司对华昌公司作为股东所享有的权利及义务。必须明确的是，荣昌公司与木材公司对讼争土地使用权转让合同的权利和义务并不属于华昌公司股东因合作成立公司产生的权利及义务，不属于江门市外经委行政审批所确认的权利与义务的范围之内。 荣昌公司与木材公司基于讼争土地使用权转让产生的支付义务的履行，取决于该土地使用权转让的有效性及完成与否。上述土地使用权转让与宏宇公司和荣昌公司股权转让行为是两个独立的行为，相互之间没有法律上必然的因果关系。即使荣昌公司因没有按法律规定和合作合同的约定投入土地使用权，宏宇公司因承受其合同权利义务而负有投入土地使用权之责，只有华昌公司及其他股东能主张权利；因此产生的纠纷属合作合同当事人之间的合 作纠纷，是另一法律关系。综上所述，木材公司根据江门市外经委对股权转让的审批行为，主张宏宇公司对其负有因土地转让而产生的支付义务，没有法律依据。 (撰稿：东省高级人民法院民事审判第一庭 陈君惠)